đặt cọc hợp đồng thuê nhà

Trong quá trình giao kết hợp đồng thuê nhà, khoản tiền đặt cọc thường được yêu cầu để đảm bảo nghĩa vụ của bên thuê. Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ nhà yêu cầu mức đặt cọc quá cao, hoặc bên thuê không được hoàn trả khi hợp đồng chấm dứt. Vậy, đặt cọc hợp đồng thuê nhà bao nhiêu là hợp lý và đúng pháp luật? Có giới hạn không? Việc giữ cọc và hoàn trả được thực hiện như thế nào? Bài viết này sẽ giúp bạn làm rõ.

>>> Xem thêm: Bạn có đang bỏ qua việc công chứng cho thuê nhà cho hợp đồng dưới 6 tháng?

Cơ sở pháp lý điều chỉnh

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015: quy định về đặt cọc
Điều 121 và 122 Luật Nhà ở 2023: quy định nội dung hợp đồng thuê nhà ở
Áp dụng nguyên tắc tự do, tự nguyện, trung thực trong giao kết hợp đồng (Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015)

Đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà là gì?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền (hoặc tài sản) để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc vi phạm, khoản đặt cọc có thể bị giữ lại hoặc yêu cầu bồi thường.

Trong hợp đồng thuê nhà, đặt cọc thường nhằm:

Đảm bảo bên thuê giao kết và thực hiện hợp đồng đúng thời hạn
Đảm bảo bồi thường nếu gây thiệt hại cho tài sản thuê
Là căn cứ để bên cho thuê giữ chỗ và không cho người khác thuê cùng thời điểm

Hợp đồng thuê nhà có thể yêu cầu đặt cọc bao nhiêu?

Pháp luật hiện hành không quy định mức trần cụ thể cho khoản đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà. Điều này đồng nghĩa:

Các bên được tự do thỏa thuận về mức đặt cọc, miễn không trái đạo đức xã hội và không vi phạm pháp luật
Mức đặt cọc cần hợp lý và tương xứng với giá trị hợp đồng, thời hạn thuê và loại hình tài sản

Tuy nhiên, trên thực tế, để tránh rủi ro và đảm bảo tính khả thi, các mức đặt cọc phổ biến được áp dụng là:

1 đến 3 tháng tiền thuê nhà đối với hợp đồng thuê dài hạn
1 tháng tiền thuê đối với thuê căn hộ hoặc phòng ở thông thường
Với nhà ở cho thuê ngắn hạn (dưới 6 tháng), có thể chỉ yêu cầu đặt cọc theo ngày hoặc bằng giấy tờ tùy thân (nếu là thuê du lịch, homestay)

>>> Xem thêm: Cách lựa chọn văn phòng công chứng uy tín tại Hà Nội

Có bắt buộc phải đặt cọc khi thuê nhà không?

Không. Đặt cọc là thỏa thuận tự nguyện. Nếu hai bên không thỏa thuận về khoản đặt cọc, thì không có nghĩa vụ đặt cọc nào được phát sinh.

Xem thêm: Có bị xử phạt khi sử dụng tiền thật để trang trí cây thần tài?

Tuy nhiên, bên cho thuê thường yêu cầu đặt cọc như một biện pháp phòng ngừa rủi ro. Trong trường hợp này, nên ghi rõ các nội dung sau trong hợp đồng:

Số tiền đặt cọc
Mục đích sử dụng tiền đặt cọc
Điều kiện hoàn trả hoặc không hoàn trả tiền đặt cọc
Thời điểm hoàn trả hoặc xử lý tiền cọc

Trường hợp nào không được hoàn trả tiền đặt cọc?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ, thì bên nhận đặt cọc có quyền giữ toàn bộ số tiền đặt cọc.

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm, phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương (gọi là “phạt cọc”).

Ví dụ:

Bên thuê tự ý bỏ hợp đồng, không dọn đến đúng hẹn: bị mất tiền đặt cọc
Bên cho thuê không giao nhà như cam kết: phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản tương đương tiền phạt cọc

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng giấy tờ tận nơi có hợp pháp không?

Những lưu ý để bảo vệ quyền lợi liên quan đến tiền đặt cọc

Luôn lập văn bản rõ ràng về tiền đặt cọc, có chữ ký và ghi rõ mục đích
Tránh giao tiền mặt không có giấy tờ xác nhận
Ghi rõ thời điểm hoàn trả cọc, ví dụ: “trong vòng 7 ngày sau khi trả nhà và kiểm tra tài sản”
Nên công chứng hợp đồng thuê có đặt cọc lớn để tăng giá trị pháp lý
Không chấp nhận điều khoản bất lợi như “mọi trường hợp đều không hoàn cọc”

Ví dụ thực tế

Anh P. thuê căn hộ tại quận 2 với thời hạn 1 năm, đặt cọc 2 tháng tiền thuê tương đương 20 triệu đồng. Sau 10 tháng, anh báo trả nhà trước hạn và yêu cầu hoàn lại tiền cọc.

Chủ nhà từ chối hoàn cọc với lý do “chưa hết hợp đồng”. Tuy nhiên, hợp đồng không có điều khoản xử lý cọc khi chấm dứt sớm. Tòa án xác định việc chấm dứt là có lý do hợp pháp và hợp đồng không ràng buộc, buộc chủ nhà phải hoàn trả 100% tiền đặt cọc.

Kết luận: Khoản đặt cọc nhỏ nhưng không thể xem nhẹ

Đặt cọc hợp đồng thuê nhà là công cụ giúp bảo vệ lợi ích của cả hai bên. Nhưng nếu không được thiết lập và xử lý minh bạch, khoản tiền nhỏ này có thể là nguồn cơn của nhiều tranh chấp lớn.

Do đó, khi ký hợp đồng thuê nhà, hãy thỏa thuận rõ ràng về khoản đặt cọc, ghi rõ bằng văn bản, tránh rơi vào thế bất lợi khi tranh chấp phát sinh.

Xem thêm: Lưu ý về điều khoản cấm chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Không có hợp đồng góp vốn bằng văn bản có được chia lợi nhuận?

>>> Hợp đồng thuê nhà và bảo hiểm tài sản: Có liên quan không?

>>> Công chứng là gì? Tất tần tật thông tin về công chứng mà bạn cần biết

>>> Phí công chứng tại nhà 0 đồng từ Văn phòng công chứng uy tín

>>> Văn phòng công chứng tư nhân là gì? Có gì khác công chứng nhà nước?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.