Hợp đồng thuê nhà với điều khoản phạt: Có hợp pháp?
Trong thực tế giao dịch thuê nhà, nhiều bên cho thuê lồng ghép vào hợp đồng các điều khoản quy định mức phạt nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, trả nhà không đúng thời hạn, tự ý cho thuê lại… Điều này khiến không ít người băn khoăn: điều khoản phạt hợp đồng thuê nhà như vậy có hợp pháp hay không? Có phải mọi mức phạt trong hợp đồng đều được pháp luật công nhận? Bài viết này sẽ làm rõ căn cứ pháp lý, điều kiện có hiệu lực và những lưu ý cần biết khi thỏa thuận về phạt vi phạm trong hợp đồng thuê nhà.
Cơ sở pháp lý về điều khoản phạt trong hợp đồng thuê nhà
Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015: quy định về phạt vi phạm trong hợp đồng
Điều 472 đến 482 Bộ luật Dân sự 2015: quy định về hợp đồng thuê tài sản
Luật Nhà ở 2023, Điều 121, 122: quy định nội dung hợp đồng thuê nhà ở
Theo đó, phạt vi phạm là sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền nhất định cho bên bị vi phạm.
Điều khoản phạt trong hợp đồng thuê nhà có hợp pháp không?
Câu trả lời là có, nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản giữa các bên → Điều 418 Bộ luật Dân sự quy định: “Phạt vi phạm chỉ được áp dụng nếu có thỏa thuận”. Việc này cần thể hiện cụ thể bằng điều khoản trong hợp đồng.
Không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội → Ví dụ, nếu phạt bên thuê vì “gửi đơn tố cáo chủ nhà” là điều khoản trái luật, vô hiệu.
Mức phạt hợp lý, không mang tính áp đặt hoặc vô lý → Pháp luật dân sự không giới hạn mức phạt cụ thể (trừ một số loại hợp đồng đặc biệt), nhưng nếu phạt quá cao, tòa án có thể xem xét giảm mức phạt nếu có tranh chấp.
Những trường hợp nên có điều khoản phạt trong hợp đồng thuê nhà
Phạt nếu bên thuê chậm trả tiền thuê đúng hạn Ví dụ: “Nếu bên thuê thanh toán trễ quá 07 ngày so với hạn định, phải chịu phạt 0,5%/ngày tính trên số tiền chậm trả.”
Phạt nếu bên thuê tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn → Giúp đảm bảo tính cam kết, hạn chế tình trạng hủy ngang không lý do.
Phạt nếu bên thuê tự ý thay đổi mục đích sử dụng hoặc cho thuê lại → Đặc biệt quan trọng nếu bên thuê sử dụng sai mục đích như chuyển sang kinh doanh, gây ảnh hưởng đến khu dân cư.
Phạt nếu bên cho thuê tự ý lấy lại nhà khi chưa hết hạn hợp đồng → Bảo vệ bên thuê khỏi hành vi đơn phương, ép rút ngắn thời gian thuê.
Ví dụ điều khoản phạt hợp đồng thuê nhà có giá trị pháp lý
“Trong trường hợp bên thuê tự ý chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không có lý do chính đáng, bên thuê phải thanh toán khoản phạt tương đương với 02 tháng tiền thuê còn lại. Trường hợp bên cho thuê lấy lại nhà trước hạn mà không báo trước đúng cam kết, bên cho thuê phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt 01 tháng tiền thuê.”
Các rủi ro nếu điều khoản phạt được soạn không rõ ràng
Bị Tòa tuyên vô hiệu do thiếu căn cứ pháp luật hoặc không có thỏa thuận
Mức phạt quá cao bị giảm bởi Tòa án do không hợp lý
Bên vi phạm tranh chấp mức phạt do điều khoản mơ hồ, dẫn đến mất thời gian giải quyết
Không thể cưỡng chế thi hành nếu không ghi rõ thời điểm, điều kiện phát sinh nghĩa vụ phạt
Lưu ý khi xây dựng điều khoản phạt hợp đồng thuê nhà
Phải có ngôn ngữ rõ ràng, dễ hiểu, tránh dùng từ ngữ mơ hồ như “sẽ xử lý theo luật” mà không nói rõ cụ thể
Ghi rõ mức phạt cụ thể, thời điểm áp dụng và căn cứ phát sinh
Nên phân biệt giữa phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, tránh nhầm lẫn hoặc cộng gộp không hợp lý
Trong hợp đồng thuê nhà ở xã hội, thuê nhà tái định cư… cần xem xét giới hạn áp dụng do tính đặc thù của đối tượng thuê
Anh T. ký hợp đồng thuê nhà 12 tháng, trong đó có điều khoản: “Nếu bên thuê trả nhà trước thời hạn, bị phạt 10 triệu đồng”. Tuy nhiên, hợp đồng không ghi rõ lý do trả nhà có được miễn phạt không, cũng không ghi thời hạn phải báo trước. Khi anh T. trả nhà vì công ty giải thể, chủ nhà vẫn yêu cầu phạt.
→ Tòa án xác định điều khoản thiếu rõ ràng và giảm mức phạt xuống còn 3 triệu đồng, do lỗi không hoàn toàn thuộc về bên thuê.
Kết luận: Điều khoản phạt là quyền, nhưng phải đúng luật
Điều khoản phạt hợp đồng thuê nhà là công cụ pháp lý giúp tăng tính ràng buộc, bảo vệ lợi ích các bên, đặc biệt trong những giao dịch có giá trị lớn hoặc kéo dài. Tuy nhiên, nếu không được xây dựng đúng cách, điều khoản này có thể bị vô hiệu hoặc không được công nhận.
Vì vậy, hãy soạn hợp đồng cẩn trọng, có sự tư vấn nếu cần thiết và tuyệt đối không sao chép hợp đồng mẫu một cách máy móc.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
