Trong nhiều giao dịch dân sự và bất động sản, đối tượng hợp đồng không tồn tại đầy đủ tại thời điểm ký kết mà được hình thành từng phần theo tiến độ. Các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng hợp tác đầu tư theo giai đoạn hoặc hợp đồng góp vốn bằng tài sản chưa hoàn thiện là những ví dụ điển hình. Khi các hợp đồng này được công chứng, vấn đề thời điểm công chứng thường bị nhầm lẫn với thời điểm tài sản hoàn tất hoặc đủ điều kiện chuyển giao. Bài viết phân tích vai trò pháp lý của thời điểm công chứng trong hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành từng phần theo quy định pháp luật hiện hành.
Tài sản hình thành từng phần trong hợp đồng được hiểu như thế nào?
Tài sản hình thành từng phần là tài sản:
Chưa tồn tại đầy đủ tại thời điểm giao kết hợp đồng;
Được tạo lập, hoàn thiện theo tiến độ hoặc giai đoạn;
Giá trị, công năng hoặc hiện trạng thay đổi theo thời gian.
Theo “Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015”, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, trong đó pháp luật thừa nhận giao dịch đối với tài sản hình thành trong tương lai. Việc tài sản hình thành từng phần không làm mất tính hợp pháp của đối tượng hợp đồng, nếu được mô tả và xác định được.
Thời điểm công chứng có phụ thuộc vào việc tài sản đã hình thành hoàn chỉnh hay chưa?
Về nguyên tắc, thời điểm công chứng không phụ thuộc vào việc tài sản đã hình thành đầy đủ.
Theo “Điều 5 Luật Công chứng 2024”, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Quy định này cho phép:
Công chứng hợp đồng khi tài sản mới hình thành một phần;
Công chứng thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ gắn với tiến độ hình thành tài sản;
Không bắt buộc tài sản phải hoàn tất tại thời điểm công chứng, trừ trường hợp pháp luật chuyên ngành có yêu cầu riêng.
Do đó, công chứng xác lập hiệu lực pháp lý của thỏa thuận, không phải xác nhận hiện trạng hoàn chỉnh của tài sản.
Ý nghĩa pháp lý của thời điểm công chứng trong hợp đồng về tài sản hình thành từng phần
Xác lập mốc hiệu lực pháp lý của thỏa thuận ban đầu
Thời điểm công chứng là mốc:
Xác nhận ý chí tự nguyện, hợp pháp của các bên;
Làm phát sinh hiệu lực ràng buộc của hợp đồng;
Ghi nhận thỏa thuận về tiến độ hình thành tài sản và nghĩa vụ tương ứng.
Dù tài sản chưa hoàn chỉnh, hợp đồng vẫn có hiệu lực nếu đối tượng được mô tả rõ và không bị pháp luật cấm giao dịch.
Phân định nghĩa vụ theo từng giai đoạn hình thành tài sản
Trong hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành từng phần, thời điểm công chứng giúp:
Phân biệt nghĩa vụ phát sinh ngay và nghĩa vụ phát sinh theo tiến độ;
Xác định trách nhiệm nếu một bên không thực hiện đúng cam kết ở từng giai đoạn;
Làm căn cứ xác định vi phạm hợp đồng trước khi tài sản hoàn tất.
Theo “Điều 280 Bộ luật Dân sự 2015”, nghĩa vụ phải được thực hiện đúng thời hạn, kể cả khi nghĩa vụ đó gắn với từng phần tài sản được hình thành.
Công chứng hợp đồng khi tài sản chưa hình thành đầy đủ có hợp pháp không?
Pháp luật không cấm công chứng hợp đồng trong trường hợp:
Tài sản đang trong quá trình hình thành;
Quyền đối với tài sản chỉ phát sinh khi hoàn tất từng phần;
Nghĩa vụ của các bên được phân chia theo tiến độ.
Miễn là:
Đối tượng hợp đồng được xác định hoặc có thể xác định;
Không vi phạm điều cấm của pháp luật;
Không nhằm che giấu giao dịch trái pháp luật.
Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, giao dịch dân sự chỉ vô hiệu khi không đáp ứng điều kiện có hiệu lực, không phụ thuộc vào việc tài sản đã hoàn thiện hay chưa.
Rủi ro pháp lý khi nhầm lẫn giữa thời điểm công chứng và thời điểm tài sản hoàn tất
Trong thực tiễn, nhiều tranh chấp phát sinh do:
Cho rằng tài sản chưa hoàn chỉnh thì hợp đồng chưa có hiệu lực;
Nhầm lẫn thời điểm công chứng với thời điểm chuyển quyền sở hữu;
Hiểu sai phạm vi quyền đối với phần tài sản đã hình thành;
Từ chối nghĩa vụ với lý do “tài sản chưa hoàn tất”.
Cần lưu ý rằng, hiệu lực hợp đồng và thời điểm phát sinh quyền đối với tài sản là hai vấn đề pháp lý khác nhau, có thể không trùng nhau.
Trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành từng phần
Theo “Điều 17 Luật Công chứng 2024”, công chứng viên có trách nhiệm:
Kiểm tra tính xác định của đối tượng hợp đồng;
Giải thích rõ cho các bên về hiệu lực hợp đồng và tiến độ hình thành tài sản;
Từ chối công chứng nếu đối tượng không thể xác định hoặc giao dịch bị pháp luật cấm.
Công chứng viên không xác nhận chất lượng hay mức độ hoàn thiện của tài sản, mà chỉ xác nhận tính hợp pháp của thỏa thuận.
Kết luận
Trong hợp đồng liên quan đến tài sản hình thành từng phần, thời điểm công chứng là mốc xác lập hiệu lực pháp lý của thỏa thuận, không phụ thuộc vào việc tài sản đã hoàn thiện hay chưa. Quyền và nghĩa vụ của các bên có thể phát sinh theo từng giai đoạn hình thành tài sản, nhưng hợp đồng vẫn có giá trị ràng buộc kể từ thời điểm công chứng. Việc hiểu đúng mối quan hệ này là điều kiện quan trọng để hạn chế tranh chấp và bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
