Hiện nay, thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) diễn ra khá phổ biến. Điều này khiến nhiều người dân băn khoăn không biết đất chưa có Sổ đỏ có được phép mua bán hay không, và trong trường hợp chưa có Sổ thì có phương án nào để giao dịch đúng quy định pháp luật. Hãy cùng văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin ngay sau bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Làm sổ đỏ cần chuẩn bị những giấy tờ gì? Chi phí hết bao nhiêu tiền? Thủ tục xin cấp sổ đỏ được thực hiện qua mấy bước?
Điều kiện thực hiện mua bán đất
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, cụ thể:
– Thứ nhất, phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), trừ hai trường hợp đặc biệt sau đây:
Trường hợp 1: Theo khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai
Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì không được cấp Sổ đỏ, nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai
Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng kể từ thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ, dù tại thời điểm đó chưa được cấp Giấy chứng nhận.
– Thứ hai, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Thứ ba, thửa đất không phát sinh tranh chấp.
– Thứ tư, đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.
>>> Xem thêm: Công chứng di chúc đối với người cụt tay được thực hiện thế nào?
Như vậy, về nguyên tắc, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện mua bán nhà đất phải đáp ứng đầy đủ cả bốn điều kiện nêu trên, trong đó điều kiện bắt buộc là phải có Sổ đỏ. Trường hợp bên chuyển nhượng không thuộc một trong hai ngoại lệ nêu trên thì không có quyền bán đất theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp các bên có nhu cầu và thiện chí giao dịch, bên chuyển nhượng cần tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện việc mua bán.
Sau khi được cấp Sổ đỏ, trình tự mua bán nhà đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Thực hiện đặt cọc (không bắt buộc);
Bước 2: Lập hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng theo quy định;
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Sổ đỏ.
Việc sang tên Giấy chứng nhận được thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động đất đai. Thời hạn đăng ký biến động là 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được lập và công chứng, theo quy định tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các khoản nghĩa vụ tài chính bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5% × (Giá đất theo bảng giá đất × Diện tích)
Thuế thu nhập cá nhân:
Bằng 2% giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thời gian giải quyết thủ tục sang tên Sổ đỏ không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, theo khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.
Kết luận
Có thể thấy, việc mua bán nhà đất khi chưa có Sổ đỏ là hành vi vi phạm pháp luật, trừ hai trường hợp ngoại lệ được pháp luật cho phép. Do đó, đối với đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ trước khi chuyển nhượng nhằm hạn chế rủi ro pháp lý và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.
>>> Xem thêm: Cách tính chi phí làm dịch vụ sang tên sổ đỏ lần đầu đơn giản và chính xác theo đúng quy định của pháp luật.
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Đất không có Sổ đỏ có được mua bán không?“. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
