Đất giao không đúng thẩm quyền là gì? Có được cấp Sổ đỏ không?
Sử dụng đất một cách không đúng thẩm quyền là hiện tượng phổ biến, đặc biệt là trong giai đoạn những năm 90, khi đất được giao từ xã, thôn hoặc từ các công ty, xí nghiệp, đơn vị cho cán bộ, công nhân viên.
1. Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?
>>> Xem thêm: Sổ đỏ, sổ hồng khác nhau như thế nào? Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cần chuẩn bị những gì?
Khoản 1 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác”.
Do đó, đất được giao không đúng thẩm quyền có thể xuất hiện trong hai trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Đất được giao bởi người đứng đầu điểm dân cư hoặc UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) không đúng theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ pháp luật, từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 cho đến nay với nhiều sửa đổi và bổ sung như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, vẫn được quy định rằng UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) là cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình và cá nhân. Nếu đất không được giao bởi UBND cấp huyện, đó sẽ là đất được giao không đúng thẩm quyền.
Trường hợp 2: Tổ chức nhận đất từ Nhà nước để sử dụng, nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên. Quá trình tự phân phối và bố trí này thường được thực hiện bởi nhiều tổ chức khác nhau như đơn vị quốc phòng, xí nghiệp, công ty, cơ sở giáo dục và đào tạo các cấp, bệnh viện, hoặc các cơ quan và đơn vị khác.
Có hai giai đoạn đối với đất muốn được cấp Giấy chứng nhận:
Giai đoạn 1: Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993
Theo Khoản 2 Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho diện tích đất đã được giao, theo quy định tại khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.”
Do đó, hộ gia đình và cá nhân cần hiểu rõ hai vấn đề pháp lý sau:
Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận:
Không có tranh chấp.
Phải phù hợp với quy hoạch.
Diện tích được cấp Giấy chứng nhận:
Với thửa đất có nhà ở, nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở, toàn bộ diện tích sẽ được công nhận là đất ở (hạn mức giao đất ở tùy theo từng địa phương).
Đối với thửa đất có công trình xây dựng phi nông nghiệp, diện tích sử dụng đất sẽ được công nhận theo diện tích thực tế của công trình đã xây dựng.
Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng phi nông nghiệp, diện tích đất ở sẽ được công nhận theo quy định cho thửa đất có nhà ở, còn diện tích còn lại sử dụng cho công trình phi nông nghiệp sẽ được công nhận theo quy định cho thửa đất có công trình xây dựng phi nông nghiệp.
Giai đoạn 2: Đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014
Theo Khoản 3 Điều 23 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“Trong trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, người đang sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.”
Cũng giống như giai đoạn 1, các điều kiện và quy định về diện tích được cấp Giấy chứng nhận là tương tự.
Giai đoạn 3: Từ ngày 01/7/2014 trở về sau
Nếu hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không phải là UBND cấp huyện thì không những không được cấp Giấy chứng nhận mà còn bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao.
>>> Xem thêm: Không thể nhận biết đâu là sổ đỏ thật. Kiểm tra sổ đỏ giả bằng những cách nào?
3. Tiền sử dụng đất phải nộp khi được cấp Sổ đỏ
Theo quy định của Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức tiền sử dụng đất phải nộp được chi tiết theo từng giai đoạn như sau:
Giai đoạn 1: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2004
Trường hợp 1: Sử dụng đất có nhà ở ổn định
Đối với trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993 và đã có giấy tờ chứng minh nộp tiền sử dụng đất, không cần phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
Nếu sử dụng đất có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và đã có giấy tờ chứng minh nộp tiền, việc thu tiền sử dụng đất sẽ được xác định như sau:
Nếu đã nộp đúng mức quy định theo Luật Đất đai năm 1993, không cần nộp thêm.
Nếu đã nộp dưới mức quy định, số tiền đã nộp sẽ được quy đổi thành tỷ lệ % diện tích đã nộp theo chính sách và giá đất tại thời điểm nộp; phần diện tích đất còn lại sẽ thu tiền sử dụng đất theo giá và chính sách đất đai tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01/7/2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận, việc thu tiền sử dụng đất sẽ được xác định như sau:
Đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, tiền sử dụng đất sẽ bằng 40% giá đất ở cho phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất địa phương tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất và 100% giá đất ở cho phần diện tích vượt hạn mức đó (nếu có).
Đối với đất đã sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, tiền sử dụng đất sẽ bằng 50% giá đất theo quy định đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở và 100% giá đất cho phần diện tích vượt hạn mức đó (nếu có).
Trường hợp 2: Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có)
Diện tích đất còn lại không có nhà ở sẽ được xác định là đất nông nghiệp khi cấp Giấy chứng nhận.
Nếu người sử dụng đất yêu cầu chuyển đất sang mục đích ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích.
Giai đoạn 2: Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014
Theo Điều 9 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, sửa đổi bởi Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, việc nộp tiền sử dụng đất sẽ được thực hiện như sau:
Phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm công nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền theo quy định, số tiền này sẽ được trừ vào tổng số tiền cần nộp, với mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.
Nếu sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất lâu dài, họ sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất
Trên đây là bài viết giải đáp cho câu hỏi Đất giao không đúng thẩm quyền là gì? Có được cấp Sổ đỏ không?. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
DANH MỤC CÔNG CHỨNG
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch