Sau khi đã sử dụng trong một khoảng thời gian, nhiều căn nhà đang cho thuê có thể trở nên xuống cấp và đòi hỏi công việc bảo trì và cải tạo. Hệ thống quy định của pháp luật đối với tình huống này được xác định như thế nào?
1. Bảo trì, sửa chữa nhà đang cho thuê: Ai phải thực hiện?
Hợp đồng thuê tài sản hoặc hợp đồng thuê nhà là một thoả thuận giữa các bên. Do đó, ở giai đoạn đầu, mọi người sẽ tuân theo thoả thuận đã được xác định trong hợp đồng thuê nhà.
Đối với việc sửa chữa nhà ở được cho thuê, quy định tại Điều 477 của Bộ luật Dân sự rõ ràng: bên cho thuê có trách nhiệm sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của nhà thuê, trừ những hư hỏng nhỏ mà theo tập quán sửa chữa thuộc trách nhiệm của bên thuê.
Tuy nhiên, nếu bên thuê gây mất mát hoặc hư hại đồ đạc và tài sản thuộc nhà thuê, thì phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa, hoặc thậm chí bồi thường. Bên thuê chỉ không phải chịu trách nhiệm đối với những hao mòn tự nhiên xảy ra trong quá trình sử dụng nhà thuê.
Đặc biệt, dựa trên quy định tại Khoản 3 của Điều 477 trong Bộ luật Dân sự, nếu bên thuê thông báo cho bên cho thuê về tình trạng hư hỏng của tài sản hoặc nhà thuê mà không có sự sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời từ bên cho thuê, bên thuê có quyền tự thực hiện sửa chữa nhà thuê với chi phí hợp lý.
Trong tình huống này, bên thuê phải thông báo cho bên cho thuê và được quyền đòi hỏi bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.
Từ đó, nghĩa vụ sửa chữa nhà thuê được giao cho bên cho thuê, trừ trường hợp những hư hỏng nhỏ hoặc do bên thuê gây ra.
Liên quan đến việc cải tạo nhà ở đang trong quá trình cho thuê, Luật Nhà ở năm 2014 cũng có các quy định tương ứng.
Cụ thể, tại Điều 89 của Luật này, bên cho thuê nhà được quyền thực hiện công tác cải tạo nhà thuê khi có sự đồng ý từ bên thuê, trừ các trường hợp khẩn cấp hoặc không thể tránh khỏi.
Ngược lại, bên thuê cũng được ủy quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện bảo trì nhà ở, trừ trường hợp tổn thất là do bên thuê gây ra.
Sau khi bên cho thuê tiến hành cải tạo nhà thuê, bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê bằng cách tăng hoặc giảm nếu thời gian còn lại trong hợp đồng thuê nhà dưới 1/3 thời hạn được quy định.
Nếu bên cho thuê không thực hiện bảo trì, bên thuê có quyền tự thực hiện công việc này, nhưng cần thông báo trước 15 ngày và chi phí bảo trì sẽ được bên cho thuê thanh toán hoặc trừ dần vào số tiền thuê nhà.
Do đó, trong trường hợp bảo trì hoặc cải tạo nhà thuê, người có nghĩa vụ thực hiện chủ yếu là bên cho thuê.
Bên thuê chỉ thực hiện khi bên cho thuê không thực hiện bảo trì nhà thuê và không chịu trách nhiệm về kinh phí bảo trì.
2. Bảo trì, cải tạo, sửa chữa trái luật có được tự chấm dứt thuê nhà?
Điều 132, Khoản 1 của Luật Nhà ở năm 2014 khẳng định rằng, trong quá trình thuê nhà theo hợp đồng, không có bên nào được chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách đơn phương.
Bên cho thuê cũng không có quyền thu hồi nhà đang được cho thuê, trừ khi có các trường hợp sau đây:
Bên cho thuê có quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách đơn phương trong các trường hợp sau đây: Bên thuê tự quyết định đục phá, cơi nới, cải tạo, hoặc phá dỡ nhà ở đang được thuê, hoặc khi chưa đến thời điểm kết thúc hợp đồng mà bên cho thuê thực hiện công việc cải tạo nhà ở, điều chỉnh giá thuê mà không có thỏa thuận với bên thuê về giá thuê mới.
Bên thuê cũng được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà một cách đơn phương nếu bên cho thuê không tiến hành sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng.
Tuy nhiên, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, các bên đều phải thông báo cho bên còn lại trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Việc không tuân theo quy định này và gây thiệt hại có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường, được xác định theo mức thiệt hại thực tế bên phải chịu hoặc theo thoả thuận giữa các bên.
Dựa vào quy định này, rõ ràng nếu có vi phạm các quy định về cải tạo, sửa chữa, hoặc bảo trì nhà thuê, bên còn lại có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, nhưng phải thực hiện thông báo trước ít nhất 30 ngày hoặc theo thời gian đã thoả thuận trước đó.
>>> Xem thêm tại: Quy trình chứng thực chữ ký theo quy định theo luật là gì?
Trên đây là bài viết giải đáp về câu hỏi Cải tạo nhà đang cho thuê như thế nào? Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
DANH MỤC CÔNG CHỨNG
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch