Trong hoạt động kinh doanh, việc góp vốn bằng tài sản là điều phổ biến, đặc biệt là nhà ở. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ về tính pháp lý của nhà ở chưa hoàn công khi dùng làm tài sản góp vốn. Vậy góp vốn bằng nhà chưa hoàn công có hợp pháp không? Tiềm ẩn những rủi ro gì? Bài viết này sẽ cung cấp thông tin pháp lý đầy đủ và ví dụ thực tế giúp bạn hiểu rõ hơn để hạn chế tranh chấp.
1. Khái niệm nhà ở chưa hoàn công và góp vốn bằng nhà ở
1.1. Nhà ở chưa hoàn công là gì?
“Hoàn công” là thủ tục xác nhận việc xây dựng nhà ở đã hoàn tất đúng theo giấy phép xây dựng. Nhà ở chưa hoàn công là nhà đã xây dựng xong nhưng chưa được xác nhận hoàn thành công trình trong hồ sơ pháp lý.
Do đó, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, không ghi nhận phần tài sản là nhà.
1.2. Góp vốn bằng nhà chưa hoàn công là gì?
Là việc cá nhân, tổ chức dùng bất động sản có nhà ở chưa được công nhận hợp pháp để góp vốn vào doanh nghiệp hoặc hợp tác kinh doanh. Việc góp vốn này cần đáp ứng các điều kiện nhất định mới đảm bảo tính pháp lý.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến góp vốn bằng nhà ở
2.1. Luật Doanh nghiệp 2020
Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020 quy định:
“Tài sản góp vốn là đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật và tài sản khác có thể định giá được bằng đồng Việt Nam.”
Như vậy, nhà ở là tài sản hợp pháp nếu được công nhận quyền sở hữu.
2.2. Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, nếu nhà chưa hoàn công, thì phần nhà không được ghi nhận trong sổ đỏ, tức là chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, dẫn đến rủi ro pháp lý khi góp vốn.
Vì chưa hoàn công, phần nhà không được công nhận là tài sản hợp pháp, nên không đủ điều kiện để góp vốn. Nếu vẫn cố tình góp vốn, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện về đối tượng của giao dịch.
3.2. Không thể đăng ký góp vốn bằng tài sản
Do nhà chưa hoàn công không được ghi trong sổ đỏ, nên khi nộp hồ sơ đăng ký góp vốn, cơ quan nhà nước không thể ghi nhận hoặc thay đổi thông tin sở hữu. Điều này khiến phần vốn góp không được ghi nhận chính thức, ảnh hưởng đến quyền lợi của người góp vốn.
3.3. Khó khăn trong việc định giá tài sản
Nếu phần nhà không được ghi nhận trong giấy tờ pháp lý, việc định giá sẽ gặp khó khăn và dễ phát sinh tranh chấp khi công ty phân chia lợi nhuận hoặc rút vốn.
3.4. Rủi ro khi xảy ra tranh chấp
Trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn, người góp vốn rất khó chứng minh phần nhà là tài sản đã góp nếu chưa có giấy tờ hợp pháp. Điều này dẫn đến khó bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng nào hỗ trợ công chứng giấy tờ cho người nước ngoài? Giải đáp các câu hỏi thường gặp
4. Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp thực tế: Anh A góp vốn vào công ty B bằng một căn nhà xây trên đất thổ cư tại quận 12, TP.HCM. Tuy nhiên, căn nhà chỉ mới xây dựng xong, chưa thực hiện thủ tục hoàn công. Hai bên lập hợp đồng góp vốn, nhưng không công chứng. Sau một thời gian, công ty B xảy ra mâu thuẫn, anh A yêu cầu rút vốn.
Tuy nhiên, do phần nhà chưa được công nhận hợp pháp, và không có chứng cứ góp vốn rõ ràng, Tòa án tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu một phần, và anh A chỉ được hoàn trả phần giá trị quyền sử dụng đất, không được tính phần giá trị nhà.
5. Hướng xử lý và phòng tránh rủi ro
5.1. Nên hoàn công trước khi góp vốn
Trước khi dùng nhà ở để góp vốn, nên thực hiện thủ tục hoàn công để phần tài sản được pháp luật công nhận. Việc này giúp:
Tăng giá trị tài sản;
Đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp;
Hạn chế rủi ro tranh chấp sau này.
5.2. Lập hợp đồng góp vốn có công chứng
Hợp đồng góp vốn cần được lập bằng văn bản, có công chứng để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Trong đó cần ghi rõ:
Thông tin tài sản góp vốn (cả đất và nhà);
Mục đích, thời điểm góp vốn;
Giá trị vốn góp và trách nhiệm các bên.
5.3. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thay vì nhà chưa hoàn công
Trong trường hợp chưa thể hoàn công ngay, người góp vốn nên chỉ góp phần quyền sử dụng đất (đã có trong sổ đỏ), sau đó thỏa thuận riêng về phần nhà nếu hoàn công xong.
Việc góp vốn bằng nhà chưa hoàn công tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt pháp lý, tài chính và quyền lợi. Nếu không được công nhận là tài sản hợp pháp, phần nhà sẽ không được chấp nhận là vốn góp, dẫn đến tranh chấp và thiệt hại cho người góp vốn. Để đảm bảo an toàn, người dân cần hoàn tất thủ tục hoàn công trước khi sử dụng nhà ở làm tài sản góp vốn và nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
