Lưu ý về điều khoản cấm chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà
Khi ký kết hợp đồng thuê nhà, nhiều bên chỉ quan tâm đến giá thuê, thời hạn, tiền cọc mà bỏ qua những điều khoản ràng buộc về chuyển nhượng hợp đồng. Trên thực tế, điều khoản cấm chuyển nhượng hợp đồng lại là yếu tố then chốt, có thể ảnh hưởng đến tính pháp lý của giao dịch tiếp theo nếu bên thuê có ý định cho thuê lại, nhượng lại quyền thuê. Bài viết này sẽ phân tích rõ về điều khoản cấm chuyển nhượng trong hợp đồng thuê nhà, quyền hạn của các bên, hệ quả pháp lý và những lưu ý quan trọng để tránh rủi ro.
Điều 121 và 122 Luật Nhà ở 2023: quy định nội dung hợp đồng thuê nhà ở
Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015: về quyền cho thuê lại, chuyển quyền sử dụng tài sản
Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015: về đơn phương chấm dứt hợp đồng
Điều 422 và 423 Bộ luật Dân sự 2015: về điều kiện chấm dứt hiệu lực hợp đồng và hậu quả pháp lý
Điều khoản cấm chuyển nhượng hợp đồng là gì?
Là điều khoản được bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận trong hợp đồng, hạn chế hoặc nghiêm cấm bên thuê chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình cho bên thứ ba khi chưa có sự đồng ý của bên cho thuê.
Cụ thể, các hành vi thường bị cấm bao gồm:
Cho thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà thuê
Nhượng lại hợp đồng thuê cho người khác
Góp vốn bằng quyền thuê nhà
Chuyển nhượng hợp đồng khi chưa có văn bản đồng ý từ bên cho thuê
>>> Xem thêm: Những thủ tục bắt buộc phải quavăn phòng công chứng theo quy định mới nhất
Khi nào điều khoản cấm chuyển nhượng được xem là hợp pháp?
Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, nếu không có thỏa thuận khác, bên thuê có quyền cho thuê lại, chuyển nhượng hợp đồng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng thuê có điều khoản cấm chuyển nhượng, thì điều khoản này có giá trị ràng buộc pháp lý.
Nói cách khác, điều khoản cấm chỉ có hiệu lực khi được ghi rõ ràng và có sự đồng thuận của hai bên. Nếu điều khoản không rõ ràng, bên thuê có thể mặc nhiên thực hiện quyền chuyển nhượng theo luật.
Rủi ro khi vi phạm điều khoản cấm chuyển nhượng
Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, vi phạm thỏa thuận trọng yếu trong hợp đồng là căn cứ để bên kia chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, yêu cầu bồi thường.
Giao dịch chuyển nhượng vô hiệu
Nếu bên thuê nhượng hợp đồng thuê cho người thứ ba trái với điều khoản cấm, hợp đồng chuyển nhượng đó có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm).
Trong nhiều trường hợp, hợp đồng ghi rõ: nếu bên thuê vi phạm điều khoản cấm chuyển nhượng, sẽ mất tiền đặt cọc và chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh (ví dụ: làm mất uy tín, gây thiệt hại vật chất do bên thuê lại gây ra…).
>>> Xem thêm: Những trường hợp cần gấp phảicông chứng giấy tờ ngay trong ngày
Các dạng điều khoản cấm chuyển nhượng thường gặp
Cấm tuyệt đối mọi hình thức chuyển nhượng
Ví dụ: “Bên thuê không được phép chuyển nhượng, cho thuê lại, sang nhượng quyền thuê nhà dưới bất kỳ hình thức nào.”
Cấm có điều kiện
Ví dụ: “Bên thuê chỉ được chuyển nhượng hợp đồng thuê khi có văn bản chấp thuận của bên cho thuê.”
Cấm chuyển nhượng một phần
Ví dụ: “Bên thuê không được cho thuê lại từng phần diện tích nhà đã thuê.”
Mỗi dạng điều khoản trên đều có hậu quả pháp lý khác nhau nếu bị vi phạm, vì vậy cần hiểu rõ nội dung trước khi ký hợp đồng.
Ví dụ thực tế
Chị T. thuê một mặt bằng 3 tầng tại quận Bình Thạnh để mở quán cà phê. Sau một năm, do kinh doanh không hiệu quả, chị muốn sang nhượng lại hợp đồng thuê cho người khác. Tuy nhiên, trong hợp đồng ban đầu có ghi rõ: “Bên thuê không được chuyển nhượng hoặc cho thuê lại mặt bằng dưới bất kỳ hình thức nào.”
Bên cho thuê không đồng ý, yêu cầu chấm dứt hợp đồng và không hoàn trả tiền cọc. Tranh chấp xảy ra, Tòa án xét xử và khẳng định điều khoản cấm có hiệu lực pháp lý, hành vi của chị T. là vi phạm hợp đồng.
Lưu ý khi soạn thảo và ký điều khoản cấm chuyển nhượng hợp đồng
Nếu bạn là bên cho thuê, nên ghi rõ hình thức, phạm vi và hậu quả nếu vi phạm điều khoản
Nếu bạn là bên thuê, cần đọc kỹ điều khoản liên quan đến chuyển nhượng để cân nhắc kế hoạch sử dụng lâu dài
Có thể đề nghị thêm điều khoản cho phép chuyển nhượng có điều kiện để linh hoạt khi cần thiết
Trường hợp muốn chuyển nhượng hợp đồng: cần lập văn bản đề nghị bên cho thuê đồng ý bằng văn bản
Kết luận: Điều khoản nhỏ, hệ quả lớn
Trong hợp đồng thuê nhà, điều khoản cấm chuyển nhượng hợp đồng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền định đoạt tài sản thuê và phương án kinh doanh của bên thuê.
Hiểu đúng, ghi rõ, và thực hiện nghiêm túc điều khoản này là cách để cả hai bên bảo vệ quyền lợi, tránh các tranh chấp không đáng có trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
