Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất có quy hoạch — Những điều cần biết
Công chứng nhà đất có quy hoạch là thủ tục công nhận tính pháp lý của hợp đồng mua bán nhà đất mà tài sản đó nằm trong khu vực đã hoặc đang được quy hoạch theo kế hoạch của nhà nước (quy hoạch treo, quy hoạch chi tiết, quy hoạch sử dụng đất…). Đất nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với không được mua bán — cần phân biệt giữa đất quy hoạch treo và đất có quyết định thu hồi.
>>> Xem thêm: Người nước ngoài có được đứng tên khi làm công chứng thừa kế ở Việt Nam không?
⚖️ Căn cứ pháp lý về công chứng nhà đất có quy hoạch
📜 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2018)
“Trường hợp sau 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì người sử dụng đất tiếp tục được thực hiện các quyền theo quy định.”
⏱️ Tức là: Sau 3 năm, nếu không có tiến triển gì, người dân có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…
📜 Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014
Hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp mua bán qua sàn giao dịch của tổ chức có thẩm quyền.
📜 Công văn số 703/STNMT-QLĐĐ của Sở TN&MT TP.HCM (2020)
Vẫn cho phép công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có quy hoạch nếu chưa có quyết định thu hồi và không thuộc diện cấm giao dịch.
📝 Quy trình công chứng nhà đất có quy hoạch
🗂️ Bước 1. Kiểm tra quy hoạch nhà đất
🗺️ Người mua nên:
Tra cứu thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường
Yêu cầu bên bán cung cấp Văn bản xác nhận quy hoạch (nếu có)
📌 Mẹo: Có thể kiểm tra quy hoạch online ở một số tỉnh (như TP.HCM, Hà Nội) qua cổng thông tin đất đai.
📝 Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ công chứng nhà đất có quy hoạch
📄 Hồ sơ bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy tờ nhân thân của hai bên (CCCD, Hộ khẩu)
Hợp đồng chuyển nhượng (theo mẫu)
Giấy tờ chứng minh không thuộc diện bị thu hồi
Văn bản xác nhận quy hoạch (nếu có)
🏢 Bước 3. Thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng
🏛️ Công chứng viên sẽ:
Kiểm tra tính pháp lý của tài sản
Giải thích rõ rủi ro nếu nhà đất đang trong quy hoạch
Lập hợp đồng và cho hai bên ký trước mặt công chứng viên
Giao hợp đồng đã công chứng cho hai bên
📆 Thời gian xử lý: Trong 1 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ.
⚠️ Những rủi ro khi công chứng nhà đất có quy hoạch
🚫 Không thể xây dựng, sửa chữa: Nếu dính quy hoạch, bạn không được cấp phép xây dựng hoặc cải tạo.
⏳ Có thể bị thu hồi: Nếu nhà nước ra quyết định thu hồi đất thì bạn chỉ được bồi thường theo chính sách, không được tự do sử dụng.
💸 Giá trị tài sản giảm: Đất có quy hoạch thường bị giảm giá trị, thanh khoản kém.
>>> Xem thêm: Mua bán đất nhưng chưa sang tên, nên xử lý tại văn phòng công chứng thế nào?
💡 Ví dụ minh họa thực tế
Trường hợp thực tế: Anh Hùng (Q.12, TP.HCM) mua một lô đất có sổ đỏ, được công chứng mua bán bình thường. Tuy nhiên, khi xin giấy phép xây dựng thì bị từ chối vì đất nằm trong quy hoạch làm đường theo kế hoạch 2021–2030. Do chưa có quyết định thu hồi, việc công chứng vẫn hợp pháp, nhưng anh Hùng không thể xây dựng trong 10 năm, đành bán lỗ gần 200 triệu đồng.
🧭 Lưu ý khi công chứng nhà đất có quy hoạch
✔️ Yêu cầu bên bán cung cấp văn bản quy hoạch cập nhật mới nhất ✔️ Chỉ nên mua đất quy hoạch đã treo quá 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi ✔️ Tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi giao dịch ✔️ Ghi rõ thông tin quy hoạch trong nội dung hợp đồng công chứng để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi về sau
❓ Giải đáp một số câu hỏi thường gặp về công chứng nhà đất có quy hoạch
❓ Công chứng nhà đất có quy hoạch có bị từ chối không?
➡️ Nếu chưa có quyết định thu hồi thì vẫn có thể công chứng. Công chứng viên có quyền từ chối nếu thấy tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
>>> Xem thêm: “Cần gấp hồ sơ đi du học, mà chưa công chứng giấy tờ? Đừng bỏ lỡ dịch vụ công chứng giấy tờ siêu tốc
❓ Đất quy hoạch có được sang tên không?
➡️ Được, nếu không thuộc diện bị thu hồi đất hoặc cấm giao dịch. Tuy nhiên, cơ quan địa chính có thể yêu cầu bổ sung thông tin quy hoạch.
❓ Có nên mua nhà đất nằm trong quy hoạch?
➡️ Không nên nếu không cần gấp, vì rủi ro cao. Chỉ cân nhắc nếu quy hoạch đã treo lâu, giá thấp và bạn có thể chấp nhận rủi ro.
Kết luận
Việc công chứng nhà đất có quy hoạch tuy được pháp luật cho phép nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro về sau. Người dân cần hiểu rõ quy định, kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, và nên có tư vấn pháp lý trước khi ký công chứng để tránh thiệt hại đáng tiếc.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
