Thủ tục tách Sổ đỏ cập nhật mới nhất năm 2026.

Ngoài thủ tục sang tên Sổ đỏ, việc tách thửa đất trong trường hợp nhận tặng cho, mua bán hoặc phân chia quyền sử dụng đất cũng được nhiều người quan tâm. Để giúp người sử dụng đất nắm rõ các quy định liên quan, dưới đây là hướng dẫn về điều kiện và trình tự thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành.

1. Trường hợp nào phải thực hiện tách thửa Sổ đỏ?

Theo Điều 27 và khoản 4 Điều 46 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa Sổ đỏ được thực hiện trong các trường hợp sau:

• Một thành viên trong nhóm người cùng sử dụng đất có quyền sử dụng đất được phân chia theo phần và có nhu cầu thực hiện quyền của mình đối với phần đất đó.
• Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng, nếu đáp ứng đủ điều kiện tách thửa thì người sử dụng đất được thực hiện tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Sổ đỏ).

2. Điều kiện tách thửa Sổ đỏ mới nhất

Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024, để được thực hiện thủ tục tách thửa Sổ đỏ, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện cụ thể sau:

• Thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo quy định.
• Thời hạn sử dụng đất vẫn còn tại thời điểm đề nghị tách thửa.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Trường hợp thửa đất có tranh chấp nhưng xác định rõ được phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích còn lại không có tranh chấp vẫn có thể được xem xét tách thửa.
• Thửa đất phải có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, đồng thời bảo đảm khả năng cấp nước, thoát nước và đáp ứng các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích đất ở để làm lối đi thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích này khi thực hiện tách thửa.
• Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu đối với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Nếu diện tích thửa đất sau khi tách nhỏ hơn mức tối thiểu thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Đặc biệt, trường hợp Tòa án ban hành bản án hoặc quyết định phân chia quyền sử dụng đất nhưng việc phân chia không đáp ứng các điều kiện về diện tích, kích thước thửa đất theo quy định thì không được thực hiện tách thửa.

3. Trình tự, thủ tục tách Sổ đỏ

Theo Điều 15 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, chậm nhất đến ngày 01/7/2026, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo hướng cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục. Vì vậy, việc thực hiện thủ tục tách Sổ đỏ cần căn cứ vào quy định được áp dụng tại từng địa phương.

Ví dụ, tại Hà Nội, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 1102/QĐ-TTPVHCC về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn. Theo đó, thủ tục tách Sổ đỏ được thực hiện theo các bước sau:

– Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa

Người có nhu cầu tách thửa cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm theo Quyết định 1102.
• 02 bản vẽ tách thửa đất được lập theo Mẫu số 22 ban hành kèm theo Quyết định 1102.
• Sổ đỏ đã được cấp đối với thửa đất đề nghị tách.
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung liên quan đến việc tách thửa đất, nếu có.
• Văn bản ủy quyền trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

– Bước 2: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người đề nghị tách thửa có thể lựa chọn một trong các hình thức nộp sau:

• Nộp trực tiếp tại Chi nhánh thuộc Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội.
• Nộp trực tuyến thông qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia tại địa chỉ: https://dichvucong.gov.vn.
• Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính công ích, sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp, cá nhân hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu có thể lựa chọn nộp bản sao giấy tờ kèm theo bản chính để đối chiếu, nộp bản chính hoặc nộp bản sao đã được công chứng, chứng thực theo quy định. Đối với hồ sơ trực tuyến, giấy tờ phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực.

Cơ quan thực hiện giải quyết thủ tục tách thửa là Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có thẩm quyền.

– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết hồ sơ

Khi tiếp nhận hồ sơ, Trung tâm Phục vụ hành chính công sẽ kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả nếu hồ sơ đầy đủ. Trường hợp giấy tờ chưa đáp ứng yêu cầu, cơ quan tiếp nhận sẽ trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện để người nộp thực hiện theo quy định.

Nếu hồ sơ hợp lệ, Trung tâm Phục vụ hành chính công chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý. Thời gian cơ quan này thực hiện việc xác minh điều kiện và xác định nghĩa vụ phải thực hiện (nếu có) là 12 ngày làm việc.

Thời gian giải quyết thủ tục không bao gồm thời gian cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai và thời gian người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.