Có được tự ý bán nhà đất khi có vợ/chồng là người nước ngoài không?

Nhà, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho về nguyên tắc phải có sự đồng ý của cả hai người bằng văn bản, không được tự ý định đoạt. Tuy nhiên, đối với trường hợp vợ hoặc chồng là người nước ngoài, việc chuyển nhượng nhà đất còn phụ thuộc vào chế độ tài sản và tình trạng pháp lý của quan hệ hôn nhân. Vậy, khi nào được tự ý bán nhà đất nếu vợ hoặc chồng là người nước ngoài? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.

Để làm rõ vấn đề này, chúng tôi phân tích thành 02 trường hợp cụ thể dưới đây:

1. Vợ hoặc chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn tại Việt Nam

Theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trường hợp vợ chồng có một bên là người nước ngoài và đăng ký kết hôn tại Việt Nam thì chế độ tài sản của vợ chồng được xác định theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Nếu hai bên không lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận thì chế độ tài sản theo luật định sẽ được áp dụng. Theo đó, việc chuyển nhượng nhà, đất trong trường hợp này được xác định như sau:

* Nhà, đất là tài sản riêng

Nếu nhà, đất thuộc tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì người có quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản được quyết định việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Nói cách khác, khi nhà, đất được xác định là tài sản riêng hợp pháp của một bên thì người còn lại không có quyền tự mình ngăn cản hoặc phản đối giao dịch chuyển nhượng chỉ vì quan hệ hôn nhân giữa hai người.

* Nhà, đất là tài sản chung

Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 cùng Điều 9, Điều 10 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, nhà, đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng trong những trường hợp sau:

• Nhà, đất do vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân và thuộc tài sản chung theo quy định pháp luật.
• Nhà, đất được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung cho cả hai vợ chồng.
• Nhà, đất vốn là tài sản riêng của một bên nhưng vợ chồng đã có thỏa thuận xác định là tài sản chung.
• Nhà, đất được hình thành từ hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của vợ hoặc chồng theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Nếu xảy ra tranh chấp mà không có căn cứ chứng minh nhà, đất đang tranh chấp là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì tài sản đó được xác định là tài sản chung của hai người.

Đối với nhà, đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, việc chuyển nhượng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai bên. Do đó, một người không được tự ý chuyển nhượng tài sản chung là nhà, đất khi chưa có sự đồng ý của người còn lại theo quy định.

Nội dung này được quy định tại khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

…

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”.

>>> Có thể bạn quan tâm: Chi phí sang tên sổ đỏ nhanh cho căn hộ chung cư hết bao nhiêu tiền?

2. Vợ hoặc chồng là người nước ngoài nhưng kết hôn ở nước ngoài

Trường hợp vợ chồng có một bên là người nước ngoài và đăng ký kết hôn tại cơ quan có thẩm quyền ở nước ngoài thì cần xem xét việc kết hôn đã được ghi chú vào sổ hộ tịch tại Việt Nam hay chưa. Cụ thể, có thể chia thành 02 trường hợp sau:

– Trường hợp 1: Đã thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn

Ghi chú kết hôn là thủ tục ghi vào sổ hộ tịch việc kết hôn của công dân Việt Nam đã được giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài. Khi việc kết hôn đáp ứng điều kiện và được ghi chú theo quy định, quan hệ hôn nhân đó được công nhận tại Việt Nam.

Khi việc kết hôn ở nước ngoài được công nhận tại Việt Nam, việc xác định tài sản chung, tài sản riêng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào quy định pháp luật áp dụng đối với quan hệ hôn nhân và chế độ tài sản của vợ chồng.

Theo đó, nếu nhà, đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì việc chuyển nhượng phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả hai người theo quy định pháp luật. Nói cách khác, một bên không được tự ý chuyển nhượng nhà, đất thuộc tài sản chung khi chưa có sự đồng ý của bên còn lại, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

– Trường hợp 2: Chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn

Nếu vợ chồng đã đăng ký kết hôn ở nước ngoài nhưng chưa thực hiện thủ tục ghi chú kết hôn tại Việt Nam thì việc kết hôn đó chưa được ghi nhận thông qua thủ tục hộ tịch tương ứng tại Việt Nam.

Trong trường hợp này, không thể chỉ dựa vào việc nhà, đất được hình thành trong thời kỳ chung sống, được tặng cho chung hoặc thừa kế chung để mặc nhiên kết luận đây là tài sản chung của vợ chồng theo chế độ tài sản hôn nhân.

Thay vào đó, quyền đối với nhà, đất cần được xem xét theo căn cứ xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng của từng người. Nếu cả hai cùng có quyền đối với tài sản thì có thể được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015, tương tự trường hợp hai cá nhân cùng góp tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đối với việc chuyển nhượng nhà, đất trong trường hợp này, cần xác định ai là người có quyền đối với tài sản, phạm vi quyền của từng người và thông tin trên giấy tờ pháp lý liên quan. Nếu tài sản thuộc quyền riêng của người đứng tên thì người đó có thể thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định. Tuy nhiên, nếu tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì việc định đoạt phải tuân thủ quy định pháp luật về sở hữu chung, không thể chỉ căn cứ vào việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận để mặc nhiên kết luận người đó có toàn quyền chuyển nhượng.

Việc chưa ghi chú kết hôn cũng không đồng nghĩa với việc mọi tài sản mà hai người cùng tạo lập hoặc cùng nhận được đều đương nhiên trở thành tài sản riêng của người đứng tên. Khi thực hiện giao dịch, cơ quan công chứng và cơ quan đăng ký đất đai cần xem xét hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền đối với tài sản và các căn cứ pháp lý liên quan để xác định chủ thể có quyền chuyển nhượng.