Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào theo quy định?

Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được quyền chuyển nhượng sau tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán xong toàn bộ tiền mua. Vậy nếu bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm thì sẽ bị xử lý ra sao? Hãy cùng văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin ngay sau bài viết dưới đây.

>>> Xem thêm: Danh sách các văn phòng công chứng làm việc cả thứ 7 và chủ nhật tại Hà Nội.

1. Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sẽ bị xử lý như thế nào?

Theo điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng sau khi đã hết thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ ngày người mua hoàn tất nghĩa vụ thanh toán với chủ đầu tư.

Trong thời gian chưa đủ 05 năm, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, người mua chỉ được bán lại cho một trong hai nhóm sau:

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội;
Người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định.

Nếu chuyển nhượng cho người không thuộc hai nhóm đối tượng nêu trên, giao dịch sẽ bị xem là vi phạm pháp luật. Khi đó:

Hợp đồng mua bán, cho thuê hoặc cho thuê mua bị tuyên vô hiệu;
Bên nhận chuyển nhượng phải bàn giao lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý;
Trường hợp không tự nguyện bàn giao, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi.

Khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 cũng khẳng định rõ: giao dịch sai đối tượng hoặc không đúng điều kiện thì hợp đồng không có giá trị pháp lý, đồng thời việc xử lý tiền đã thanh toán sẽ thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

Ngoài ra, hành vi rao bán hoặc chuyển nhượng trái quy định còn có thể bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức phạt:

Từ 40 – 60 triệu đồng nếu bán, cho thuê không đúng đối tượng;
Từ 100 – 120 triệu đồng nếu người mua/thuê mua tự ý bán lại, cho thuê lại sai quy định;
Buộc thu hồi nhà hoặc hoàn trả lại tiền đã nhận.

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh, uy tín tại Hà Nội

Lưu ý: mức phạt trên áp dụng với tổ chức; cá nhân vi phạm bị phạt bằng một nửa mức tiền phạt.

2. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm

Khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ các điều kiện chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm.

Điều kiện đối với bên bán: Đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà ở xã hội.

Đối tượng được nhận chuyển nhượng:

– Chủ đầu tư dự án;

– Người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội như:

Người có công với cách mạng;
Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị;
Người thu nhập thấp tại đô thị;
Công nhân, người lao động tại khu công nghiệp;
Cán bộ, công chức, viên chức;
Lực lượng vũ trang, quân nhân chuyên nghiệp;
Người bị thu hồi đất mà chưa được bồi thường bằng nhà ở;
Học sinh, sinh viên thuộc diện được bố trí nhà ở;
Một số nhóm đối tượng đặc thù khác theo luật định.

Xem thêm: Giấy tờ mua bán xe có cần phải công chứng, chứng thực không?

Ngoài các đối tượng này, người mua trong thời hạn dưới 05 năm không được phép bán cho bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào khác.

Một số lưu ý quan trọng:

Nếu bán lại cho chủ đầu tư: phải thực hiện thanh lý hợp đồng mua bán;
Nếu chuyển nhượng cho người đủ điều kiện: phải làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng đã ký với chủ đầu tư;
Giá chuyển nhượng không được vượt quá giá bán trong hợp đồng đã ký;
Nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định pháp luật về thuế.

3. Thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm

Theo Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thủ tục được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Bán lại cho đơn vị quản lý hoặc chủ đầu tư

Lập văn bản thanh lý hợp đồng mua bán;
Văn bản phải có chữ ký, xác nhận của các bên;
Thực hiện công chứng hoặc chứng thực;
Giá bán lại không vượt quá giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Chuyển nhượng cho người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội

Bước 1: Người mua chuẩn bị hồ sơ chứng minh đủ điều kiện (đơn đăng ký, xác nhận thu nhập, cư trú, căn cước công dân…).

Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư (đối với căn hộ có thể gọi là văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ).

Bước 3: Chủ đầu tư gửi hồ sơ lên Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận điều kiện.

Bước 4: Thanh toán tiền theo thỏa thuận.

Bước 5: Thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Tóm lại, việc bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm chỉ được thực hiện trong phạm vi rất hạn chế và phải đúng đối tượng theo luật định. Nếu vi phạm, không chỉ hợp đồng bị vô hiệu mà còn có thể bị xử phạt hành chính và cưỡng chế thu hồi nhà.

>>> Xem thêm: Khi thừa kế theo pháp luật, có bắt buộc phải làm công chứng thừa kế không?

Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào theo quy định?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Xem thêm: Những trường hợp khai nhận di sản thừa kế theo pháp luật

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
Xem thêm…