Đặt cọc mua bán nhà đất khi hợp đồng mua bán chính chưa ký được
Đặt cọc nhà đất chưa ký hợp đồng mua bán là tình huống khá phổ biến trong thực tiễn giao dịch bất động sản hiện nay. Khi các bên chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc chưa thống nhất toàn bộ nội dung hợp đồng chuyển nhượng, việc đặt cọc được xem như giải pháp “giữ chỗ”, bảo đảm thiện chí giao kết trong tương lai. Tuy nhiên, nếu không hiểu đúng bản chất pháp lý và không thiết lập điều khoản chặt chẽ, rủi ro mất cọc hoặc phát sinh tranh chấp là rất lớn. Bài viết dưới đây phân tích toàn diện các vấn đề pháp lý cần lưu ý khi đặt cọc mua bán nhà đất trong trường hợp hợp đồng mua bán chính chưa thể ký kết.
>>> Xem thêm: Bí quyết tìm văn phòng công chứng gần nhất và uy tín chỉ trong 1 phút
1. Bản chất pháp lý của việc đặt cọc khi chưa ký hợp đồng mua bán
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Như vậy, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận đặt cọc trước khi hợp đồng mua bán nhà đất được ký kết, với mục đích bảo đảm rằng hợp đồng chính sẽ được giao kết trong tương lai.
Trong trường hợp hợp đồng mua bán chưa ký được, hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý độc lập, ràng buộc trách nhiệm của các bên theo đúng nội dung đã thỏa thuận.
2. Những lý do phổ biến khiến hợp đồng mua bán chính chưa ký được
Trên thực tế, việc đặt cọc nhà đất chưa ký hợp đồng mua bán thường xuất phát từ các nguyên nhân như:
Nhà đất chưa hoàn tất thủ tục pháp lý để đủ điều kiện chuyển nhượng;
Tài sản đang thế chấp và cần thời gian giải chấp;
Các bên chưa thống nhất xong giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán hoặc thời hạn bàn giao;
Bên mua đang chờ giải ngân ngân hàng hoặc hoàn tất thủ tục tài chính khác.
Những lý do này không làm mất hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, nhưng cần được dự liệu rõ trong nội dung thỏa thuận.
3. Điều kiện để hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực pháp lý
Để việc đặt cọc nhà đất chưa ký hợp đồng mua bán được pháp luật bảo vệ, hợp đồng đặt cọc cần đáp ứng các điều kiện sau:
Các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự;
Mục đích và nội dung thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
Ý chí giao kết hoàn toàn tự nguyện;
Hình thức hợp đồng phù hợp với quy định pháp luật.
Việc công chứng hợp đồng đặt cọc, dù không bắt buộc, sẽ giúp tăng giá trị chứng cứ và hạn chế rủi ro vô hiệu.
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong thời gian chờ ký hợp đồng mua bán
Trong giai đoạn chưa ký được hợp đồng mua bán chính, các bên vẫn phải tuân thủ nghiêm túc nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Bên nhận đặt cọc có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để ký kết hợp đồng mua bán đúng thời hạn; bên đặt cọc có nghĩa vụ chuẩn bị tài chính và phối hợp thực hiện các thủ tục cần thiết.
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì có thể bị mất cọc; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không thực hiện việc ký kết thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và một khoản tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
6. Cách xây dựng điều khoản đặt cọc an toàn trong trường hợp chưa ký hợp đồng mua bán
Để hạn chế rủi ro, hợp đồng đặt cọc nên quy định cụ thể:
Thời hạn tối đa phải ký hợp đồng mua bán nhà đất;
Các điều kiện tiên quyết để ký hợp đồng chính;
Trường hợp được gia hạn thời gian ký hợp đồng;
Cách xử lý tiền đặt cọc khi hợp đồng mua bán không thể ký vì lý do khách quan.
Việc thỏa thuận chi tiết ngay từ đầu là yếu tố quyết định hiệu quả bảo đảm của biện pháp đặt cọc.
7. Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không?
Theo “Luật Công chứng 2014”, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên trong trường hợp hợp đồng mua bán chính chưa ký được, việc công chứng hợp đồng đặt cọc mang lại nhiều lợi ích:
Xác lập rõ thời điểm, nội dung và ý chí của các bên;
Giảm nguy cơ tranh chấp về hiệu lực hợp đồng;
Tăng khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra vi phạm.
Đối với các giao dịch có giá trị lớn, công chứng hợp đồng đặt cọc được xem là biện pháp an toàn cần thiết.
8. Kết luận
Đặt cọc nhà đất chưa ký hợp đồng mua bán là giải pháp linh hoạt nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng cách. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý của đặt cọc, soạn thảo điều khoản chặt chẽ và lựa chọn công chứng sẽ giúp các bên hạn chế tranh chấp, bảo vệ quyền lợi hợp pháp và bảo đảm an toàn cho giao dịch mua bán nhà đất trong tương lai.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
