Công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất có kiểm tra tình trạng kê biên không?
Trong quá trình mua bán nhà đất, nhiều người cho rằng chỉ cần công chứng hợp đồng đặt cọc là đã đủ an toàn về mặt pháp lý. Tuy nhiên, một vấn đề thường bị bỏ qua là tình trạng kê biên tài sản để thi hành án hoặc bảo đảm nghĩa vụ khác. Việc không làm rõ nội dung này có thể khiến giao dịch đặt cọc tiềm ẩn rủi ro lớn, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp. Bài viết tập trung phân tích việc kiểm tra kê biên khi công chứng đặt cọc, qua đó làm rõ trách nhiệm của các bên và vai trò của công chứng viên theo pháp luật hiện hành.
1. Kê biên nhà đất là gì và ảnh hưởng thế nào đến giao dịch đặt cọc?
Kê biên nhà đất là biện pháp cưỡng chế do cơ quan có thẩm quyền áp dụng nhằm bảo đảm thi hành án hoặc thực hiện nghĩa vụ tài sản. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự, khi tài sản đã bị kê biên thì người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch làm thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó. Trong bối cảnh này, việc đặt cọc mua bán nhà đất có thể không đạt được mục đích giao kết hợp đồng mua bán chính thức trong tương lai.
2. Công chứng hợp đồng đặt cọc có bắt buộc kiểm tra tình trạng kê biên không?
Theo “Luật Công chứng 2014”, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ yêu cầu công chứng và nội dung hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không quy định công chứng viên phải tra cứu độc lập toàn bộ thông tin về kê biên tài sản trên thực tế. Việc kiểm tra kê biên khi công chứng đặt cọc chủ yếu dựa trên giấy tờ do các bên cung cấp và thông tin thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
3. Trách nhiệm cung cấp thông tin của bên bán
Bên bán có nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ về tình trạng pháp lý của nhà đất, bao gồm cả việc tài sản có đang bị kê biên hay không. Nghĩa vụ này xuất phát từ nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự theo “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”. Trường hợp bên bán cố tình che giấu thông tin kê biên để nhận tiền đặt cọc, họ có thể phải chịu trách nhiệm hoàn trả tiền đặt cọc, bồi thường thiệt hại và các hậu quả pháp lý khác theo quy định.
4. Rủi ro pháp lý đối với bên mua nếu không kiểm tra kê biên
Nếu nhà đất đã bị kê biên, bên mua dù đã đặt cọc và công chứng hợp đồng đặt cọc vẫn không thể ký kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán chính thức. Khi đó, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được theo “Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015”. Thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy việc đòi lại tiền đặt cọc trong các trường hợp này thường phức tạp và kéo dài.
5. Công chứng viên có chịu trách nhiệm nếu bỏ sót tình trạng kê biên không?
Công chứng viên không chịu trách nhiệm thay cho nghĩa vụ kiểm tra thực địa hoặc xác minh độc lập tình trạng thi hành án của tài sản. Tuy nhiên, nếu công chứng viên biết rõ hoặc phải biết tài sản đang bị kê biên nhưng vẫn tiến hành công chứng, thì có thể phát sinh trách nhiệm bồi thường theo “Luật Công chứng 2014”. Do đó, vai trò của công chứng viên là kiểm tra trong phạm vi hồ sơ và thông tin pháp lý được cung cấp, không phải là chủ thể bảo đảm tuyệt đối an toàn cho giao dịch.
6. Cách kiểm tra kê biên nhà đất trước khi đặt cọc
Để hạn chế rủi ro, bên mua nên chủ động kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất hoặc cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền. Ngoài ra, việc yêu cầu bên bán cam kết bằng văn bản về tình trạng không kê biên và thỏa thuận rõ hậu quả pháp lý nếu cam kết không đúng sự thật là giải pháp cần thiết trước khi tiến hành đặt cọc và công chứng.
>>> Xem thêm: Khi nào nên cập nhậtDi chúc tại nhà sau những biến động lớn trong gia đình
7. Lưu ý pháp lý khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc nên ghi nhận rõ điều khoản về tình trạng pháp lý của nhà đất, bao gồm nội dung không bị kê biên, không tranh chấp, không thuộc diện hạn chế giao dịch. Đồng thời, cần quy định cụ thể nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại nếu phát hiện thông tin kê biên sau khi ký kết hợp đồng.
Kết luận
Việc kiểm tra kê biên khi công chứng đặt cọc là yếu tố quan trọng nhưng thường bị xem nhẹ trong thực tiễn giao dịch nhà đất. Công chứng hợp đồng đặt cọc không đồng nghĩa với việc loại bỏ hoàn toàn rủi ro pháp lý nếu tài sản đang bị kê biên. Do đó, các bên cần chủ động kiểm tra thông tin, minh bạch tình trạng pháp lý và có sự tư vấn chuyên môn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
