Đặt cọc mua bán nhà đất khi đất đang bị kê biên thi hành án
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người mua vẫn tiến hành đặt cọc dù thửa đất đang bị kê biên để thi hành án, xuất phát từ tâm lý giữ chỗ hoặc tin tưởng vào cam kết của bên bán. Tuy nhiên, đây là dạng giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất cao và dễ phát sinh tranh chấp phức tạp. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý của kê biên thi hành án có ý nghĩa then chốt trong việc đánh giá hiệu lực của hợp đồng đặt cọc. Bài viết phân tích toàn diện các vấn đề pháp lý liên quan đến đặt cọc nhà đất bị kê biên, giúp người đọc có góc nhìn thận trọng trước khi giao kết.
>>> Xem thêm: Khi nào bạn cần đến văn phòng công chứng? Các trường hợp điển hình
1. Kê biên thi hành án là gì?
Kê biên tài sản là biện pháp cưỡng chế được cơ quan thi hành án dân sự áp dụng nhằm bảo đảm thi hành bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật. Theo “Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014)”, kể từ thời điểm tài sản bị kê biên, người phải thi hành án không được chuyển dịch, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thực hiện các giao dịch làm thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đó. Do đó, nhà đất đang bị kê biên không đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán theo quy định pháp luật.
2. Có được đặt cọc mua bán nhà đất đang bị kê biên không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán trong tương lai là nhà đất đang bị kê biên, thì khả năng giao kết và thực hiện hợp đồng gần như không thể xảy ra trong thời gian kê biên còn hiệu lực. Vì vậy, đặt cọc nhà đất bị kê biên thường không đạt được mục đích bảo đảm và tiềm ẩn nguy cơ hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được theo “Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015”.
3. Hiệu lực pháp lý của hợp đồng đặt cọc khi đất bị kê biên
Trên thực tế xét xử, nhiều Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà đất bị kê biên là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc do mục đích giao kết không thể thực hiện. Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”. Tuy nhiên, việc xử lý tiền đặt cọc trên thực tế không đơn giản, đặc biệt khi bên bán không còn khả năng tài chính.
Bên mua là chủ thể chịu rủi ro lớn nhất khi đặt cọc mua bán nhà đất đang bị kê biên. Ngoài nguy cơ không nhận được nhà đất, bên mua còn có thể mất nhiều thời gian, chi phí để khởi kiện đòi lại tiền đặt cọc. Trường hợp bên bán cố tình che giấu tình trạng kê biên nhằm nhận tiền đặt cọc, tranh chấp thường kéo dài và việc thi hành bản án dân sự về sau cũng gặp nhiều khó khăn.
Theo nguyên tắc thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự được quy định tại “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”, bên bán có nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin về tình trạng pháp lý của nhà đất. Nếu biết rõ tài sản đang bị kê biên mà vẫn nhận tiền đặt cọc, bên bán có thể phải hoàn trả tiền đặt cọc, bồi thường thiệt hại cho bên mua. Trong trường hợp có dấu hiệu gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản, hành vi này còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật.
6. Công chứng hợp đồng đặt cọc khi đất bị kê biên
Công chứng hợp đồng đặt cọc không làm thay đổi bản chất pháp lý của tài sản đang bị kê biên. Theo “Luật Công chứng 2014”, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung vi phạm pháp luật hoặc đối tượng giao dịch không đủ điều kiện. Do đó, trong đa số trường hợp, hợp đồng đặt cọc liên quan đến nhà đất bị kê biên sẽ không được công chứng hoặc nếu được công chứng thì vẫn tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
Giải pháp an toàn nhất là không tiến hành đặt cọc đối với nhà đất đang bị kê biên thi hành án. Trường hợp đặc biệt cân nhắc giao dịch, bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giải tỏa kê biên hoặc văn bản xác nhận của cơ quan thi hành án trước khi đặt cọc. Ngoài ra, việc tham vấn luật sư hoặc công chứng viên ngay từ đầu sẽ giúp bên mua đánh giá đúng mức độ rủi ro pháp lý.
Kết luận
Đặt cọc nhà đất bị kê biên là giao dịch chứa đựng nhiều rủi ro pháp lý và không được pháp luật khuyến khích. Việc nắm rõ quy định về kê biên thi hành án, hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và giới hạn của công chứng sẽ giúp các bên tránh được những tranh chấp không đáng có. Trong mọi trường hợp, thận trọng và kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của nhà đất là yếu tố quyết định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
