Câu hỏi thường gặp, Tin tức

Làm Sổ đỏ, người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở?

Đất ở thường là loại đất có giá trị kinh tế cao và mức chuyển nhượng lớn hơn nhiều loại đất khác. Vì vậy, khi làm Sổ đỏ, Sổ hồng, đa số hộ gia đình và cá nhân đều mong muốn phần đất của mình được xác định là đất ở. Vậy thực tế, khi cấp Giấy chứng nhận thì người dân được công nhận bao nhiêu m2 đất ở? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.

>>> Xem thêm: Hướng dẫn quy trình thủ tục cấp sổ đỏ cho Condotel theo quy định mới nhất 2026.

Diện tích đất ở được xác định ra sao?

Diện tích đất ở được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không giống nhau ở mọi trường hợp mà phụ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, giấy tờ pháp lý cũng như hạn mức công nhận đất ở do từng địa phương ban hành.

Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2013 và Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), loại đất được xác định dựa trên một trong những căn cứ dưới đây:

(1) Trường hợp có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 11 Luật Đất đai 2013, nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất thể hiện mục đích là đất ở thì khi cấp Giấy chứng nhận, thửa đất đó sẽ được công nhận là đất ở đúng theo nội dung giấy tờ.

(2) Trường hợp đất được Nhà nước giao

Đối với diện tích đất do Nhà nước giao thì phần đất ở sẽ được xác định cụ thể trong quyết định giao đất do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

M2 đất ở

(3) Đối với đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc không có quyết định giao đất

Đây được xem là trường hợp khó xác định nhất khi công nhận diện tích đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp thứ nhất: Nếu thửa đất đang được sử dụng ổn định, không có hành vi lấn chiếm hoặc chuyển mục đích trái phép thì loại đất sẽ được xác định theo thực trạng sử dụng. Trường hợp có nhà ở trên đất thì phần diện tích đó thường được xem xét công nhận là đất ở theo quy định.

Trường hợp thứ hai: Nếu đất có nguồn gốc do lấn chiếm hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng trái quy định thì việc xác định loại đất sẽ dựa vào nguồn gốc hình thành, quá trình quản lý và sử dụng thực tế.

(4) Trường hợp thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau
(không thuộc loại đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất)

Đối với thửa đất có nhiều mục đích sử dụng, việc xác định diện tích đất ở được quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“…
3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành.
…”.

>>> Xem ngay: Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật hỗ trợ công chứng, chứng thực và cung cấp dịch vụ sổ đỏ tại Hà Nội

Theo quy định trên sẽ có 02 trường hợp xảy ra:

– Trường hợp 1: Nếu xác định rõ ranh giới giữa các phần đất có mục đích khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền sẽ tách riêng từng khu vực để xác định mục đích sử dụng tương ứng. Phần nào là đất ở sẽ được ghi nhận theo đúng diện tích thực tế đó.

– Trường hợp 2: Nếu không xác định được ranh giới giữa các loại đất thì mục đích sử dụng chính sẽ căn cứ vào loại đất có giá cao nhất trong bảng giá đất của địa phương. Trên thực tế, nếu trong thửa đất có đất ở thì phần lớn trường hợp sẽ được xác định mục đích chính là đất ở vì đây thường là loại đất có giá trị cao hơn.

Ngoài các quy định chung, UBND từng tỉnh, thành phố còn ban hành hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở riêng cho từng khu vực. Vì vậy, cùng một loại đất nhưng diện tích được công nhận là đất ở giữa các địa phương hoặc từng khu vực trong cùng tỉnh có thể không giống nhau.

Tóm lại, diện tích đất ở được ghi trong Sổ đỏ, Sổ hồng không có một mức cố định mà phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể như đã phân tích ở trên.

M2 đất ở

Ví dụ:

– Ông A có thửa đất diện tích 150m2, giấy tờ quyền sử dụng đất thể hiện là đất ở thì toàn bộ 150m2 này sẽ được công nhận là đất ở khi cấp Giấy chứng nhận.

– Ông B đang sử dụng thửa đất 180m2 không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng trên toàn bộ diện tích có nhà ở và công trình phục vụ sinh hoạt. Nếu địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở là 120m2 thì khi cấp Sổ đỏ vẫn có thể được công nhận đất ở cho toàn bộ diện tích, trong đó 120m2 thuộc hạn mức và 60m2 vượt hạn mức; phần vượt hạn mức sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn theo quy định.

Đất vượt hạn mức có được công nhận là đất ở không?

Theo quy định hiện hành, diện tích vượt hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở vẫn có khả năng được xác định là đất ở trong một số trường hợp nhất định.

(1) Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất

Nếu thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 và giấy tờ đó ghi nhận là đất ở thì toàn bộ diện tích, kể cả phần vượt hạn mức, vẫn có thể được công nhận là đất ở.

(2) Diện tích nhà ở và công trình phục vụ đời sống thực tế lớn hơn hạn mức

Nội dung này được quy định tại điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Trong đó nêu rõ:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
…”.

Như vậy, đối với câu hỏi người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở khi làm Sổ đỏ thì không có đáp án chung áp dụng cho mọi trường hợp. Việc xác định phải căn cứ vào nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý, hiện trạng sử dụng, hạn mức công nhận đất ở của địa phương và các quy định pháp luật liên quan.

Đây cũng là một trong những nội dung khá phức tạp bởi liên quan đồng thời đến Luật Đất đai 2013, các nghị định hướng dẫn thi hành cũng như quy định riêng của từng tỉnh, thành. Do đó, muốn xác định chính xác diện tích đất ở được công nhận cần xem xét đầy đủ hồ sơ và áp dụng đúng quy định cho từng trường hợp cụ thể.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng uy tín hàng đầu tại Hà Nội? Thực hiện thủ tục công chứng nhanh chóng, chính xác và chi phí hợp lý.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Làm Sổ đỏ, người dân được cấp bao nhiêu m2 đất ở?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

  1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
  2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
  3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
  4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
  5. Xem thêm…
  • Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
  • Hotline: 0966.22.7979
  • Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Khi sổ đỏ đang tranh chấp, có thể thực hiện công chứng thừa kế không?

>>> Thủ tục chứng thực chữ ký, điểm chỉ năm 2026.

>>> Dịch vụ làm sổ đỏ cho nhà đất liền kề có gì khác biệt so với căn hộ chung cư?

>>> Khi thực hiện thủ tục công chứng di chúc, người lập di chúc cần chuẩn bị giấy tờ gì?

>>> Sang tên Sổ đỏ có cần sổ hộ khẩu không?