Trường hợp nào chung cư bị phá dỡ theo quy định mới nhất?

>>> Xem thêm: Tại Hà Nội, có văn phòng công chứng nào hỗ trợ làm dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói ngoài giờ hành chính không?

1. Trường hợp nào chung cư bị phá dỡ theo quy định mới nhất?

Theo Điều 59 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15, nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ được chia thành hai trường hợp cơ bản:

– Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định và thuộc trường hợp phải phá dỡ;

– Nhà chung cư vẫn còn thời hạn sử dụng nhưng đã xuất hiện tình trạng thuộc diện phải phá dỡ theo quy định pháp luật.

Như vậy, việc phá dỡ nhà chung cư không chỉ phụ thuộc vào thời gian công trình đã được sử dụng mà còn căn cứ vào mức độ hư hỏng, khả năng bảo đảm an toàn và yêu cầu cải tạo đô thị. Cụ thể, nhà chung cư thuộc một trong các trường hợp sau phải thực hiện phá dỡ:

– Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ, không còn đáp ứng điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng;

– Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa và không bảo đảm an toàn cho người sử dụng;

– Các kết cấu chịu lực chính của nhà chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ. Trường hợp này không còn đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng và cần khẩn cấp di dời chủ sở hữu, người sử dụng ra khỏi công trình;

– Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có tình trạng nguy hiểm cục bộ tại kết cấu chịu lực chính của công trình, đồng thời xuất hiện một trong các vấn đề sau đây:

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ phòng cháy, chữa cháy không đáp ứng yêu cầu;
• Hệ thống cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải không bảo đảm tiêu chuẩn;
• Hệ thống cấp điện hoặc giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn trong quá trình vận hành, khai thác, sử dụng.

Trong những trường hợp này, việc phá dỡ được thực hiện nhằm bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và đáp ứng yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị;

– Nhà chung cư có một trong các kết cấu chính của công trình như móng, cột, tường, dầm hoặc xà bị hư hỏng, không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường. Mặc dù chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ do nguy hiểm theo quy định, công trình vẫn phải phá dỡ nếu nằm trong khu vực cần cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt theo quy định pháp luật.

2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như thế nào?

Điều 58 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15 quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng của công trình được xác định dựa trên các căn cứ sau:

– Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế và tình trạng thực tế của công trình: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế phải được thể hiện rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật về xây dựng.

– Thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng: Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Kiểm định chất lượng khi công trình hết hạn hoặc có nguy cơ mất an toàn: Khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết hạn nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo quy định.

– Công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng: Việc công bố công trình đã hết thời hạn sử dụng phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng.

>>> Xem thêm: Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu năm 2026: Giấy tờ, chi phí bao nhiêu?

Như vậy, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa với việc tự động phải phá dỡ trong mọi trường hợp. Cơ quan có thẩm quyền cần thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để xác định tình trạng thực tế và phương án xử lý phù hợp theo quy định pháp luật.

3. Phần nào trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng, phần nào là sở hữu chung?

Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023, số 27/2023/QH15, nhà chung cư có các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung. Việc xác định chính xác hai loại sở hữu này có ý nghĩa quan trọng trong quá trình quản lý, sử dụng, bảo trì và giải quyết tranh chấp tại nhà chung cư.

* Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

Phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm:

– Diện tích bên trong căn hộ, trong đó có cả phần ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

– Các diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là phần sở hữu riêng của chủ sở hữu;

– Hệ thống trang thiết bị phục vụ nhu cầu sử dụng riêng, được lắp đặt gắn liền với căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Những trang thiết bị thuộc sở hữu chung theo quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 không thuộc nhóm này.

* Phần sở hữu chung của nhà chung cư

Phần sở hữu chung bao gồm các khu vực, kết cấu và hệ thống trang thiết bị phục vụ việc sử dụng chung của các chủ sở hữu, cụ thể:

– Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài diện tích thuộc sở hữu riêng theo quy định, bao gồm cả nhà sinh hoạt cộng đồng của chung cư;

– Không gian, hệ thống kết cấu chịu lực và trang thiết bị sử dụng chung, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường ngăn cách các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có). Ngoài ra, phần sở hữu chung còn bao gồm hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu;

– Hệ thống hạ tầng kỹ thuật nằm bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với công trình, ngoại trừ hạ tầng kỹ thuật phục vụ mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hay giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

– Các công trình công cộng nằm trong khu vực nhà chung cư nhưng không được đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh và không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Các công trình này có thể bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và những hạng mục khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Lưu ý:

– Các phần diện tích và trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, sở hữu chung phải được xác định rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc hợp đồng liên quan đến phần diện tích khác trong nhà chung cư.

– Nếu hợp đồng mua bán, thuê mua không ghi rõ nội dung này, việc xác định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung sẽ căn cứ vào các quy định của pháp luật về nhà ở nêu trên.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng duy nhất tại Hà Nội làm việc cả thứ 7 và CN. Không thu thêm phụ phí, miễn phí ký ngoài tại trại giam, bệnh viện, trụ sở,…