Góp vốn bằng bất động sản đang bị tranh chấp: có hợp lệ?

Góp vốn bằng bất động sản là một hình thức phổ biến trong quá trình thành lập doanh nghiệp hoặc mở rộng đầu tư. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít trường hợp nhà đầu tư sử dụng đất đang có tranh chấp để góp vốn, dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Vậy góp vốn đất đang tranh chấp có hợp lệ hay không? Cần lưu ý những gì để tránh rơi vào tình huống vi phạm pháp luật?

>>> Xem thêm: Hướng dẫn tra cứu thông tin hợp đồng đã công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

1.1. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Đất không có tranh chấp;

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

• Đất còn thời hạn sử dụng.

Như vậy, đất đang bị tranh chấp không đủ điều kiện để góp vốn hợp pháp.

1.2. Góp vốn bằng bất động sản phải lập thành văn bản

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được:

• Lập thành văn bản;

• Được công chứng hoặc chứng thực;

• Đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai nếu làm thay đổi thông tin về chủ thể sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản có khác gì so với thế chấp ô tô?

2. Góp vốn đất đang tranh chấp: có hợp lệ không?

2.1. Đất đang tranh chấp không đủ điều kiện pháp lý

Như quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu quyền sử dụng đất đang bị tranh chấp, thì người sử dụng đất không được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn…

Điều này có nghĩa là việc góp vốn đất đang tranh chấp là không hợp lệ, hợp đồng góp vốn sẽ có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu bị phát hiện.

2.2. Hậu quả pháp lý khi góp vốn đất đang tranh chấp

Nếu vẫn thực hiện góp vốn, các bên có thể phải đối mặt với những rủi ro sau:

• Hợp đồng góp vốn vô hiệu do vi phạm điều kiện về đối tượng của giao dịch;

• Tài sản không thể chuyển quyền sở hữu/góp vốn, dẫn đến thiệt hại kinh tế;

• Phát sinh tranh chấp với bên thứ ba, ảnh hưởng đến hoạt động của doanh nghiệp;

• Bên nhận góp vốn có thể bị liên đới nếu biết rõ về tình trạng tranh chấp nhưng vẫn tiếp nhận.

3. Ví dụ minh họa thực tế

Trường hợp thực tế: Ông A dùng một mảnh đất tại quận Thủ Đức (TP.HCM) góp vốn vào công ty TNHH X, trong khi mảnh đất này đang có tranh chấp thừa kế giữa ông A và các thành viên trong gia đình. Hợp đồng góp vốn đã được lập và tài sản được đưa vào báo cáo tài chính của công ty.

Sau đó, khi tranh chấp bị đưa ra Tòa, cơ quan chức năng xác định quyền sử dụng đất chưa rõ ràng, và Tòa tuyên hợp đồng góp vốn vô hiệu một phần. Phần vốn góp bị loại bỏ, gây ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ sở hữu và năng lực tài chính của công ty X.

>>> Xem thêm: Dịch vụ công chứng uy tín, nhanh chóng tại văn phòng công chứng gần nhất

4. Cách xử lý khi đất đang tranh chấp nhưng muốn góp vốn

4.1. Giải quyết dứt điểm tranh chấp trước khi góp vốn

• Nên chờ phán quyết của Tòa án hoặc quyết định giải quyết khiếu nại từ cơ quan có thẩm quyền;

• Sau khi tranh chấp được giải quyết, thực hiện đầy đủ thủ tục sang tên, cập nhật giấy chứng nhận mới.

4.2. Có thể ký hợp đồng nguyên tắc

Nếu các bên đã có ý định hợp tác đầu tư, có thể:

• Lập hợp đồng nguyên tắc về việc góp vốn;

• Ghi rõ: Việc chuyển giao tài sản sẽ được thực hiện sau khi đất không còn tranh chấp;

• Tránh ghi nhận tài sản đó là vốn góp chính thức cho đến khi điều kiện pháp lý được đảm bảo.

5. Lưu ý khi ký hợp đồng góp vốn liên quan đến bất động sản

• Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản: có sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên;

• Thực hiện công chứng hợp đồng góp vốn, đặc biệt với tài sản là nhà, đất;

• Lưu giữ hồ sơ liên quan đến nguồn gốc tài sản góp vốn để làm chứng cứ khi cần;

• Nếu là tài sản chung, cần có văn bản thỏa thuận của đồng sở hữu trước khi góp vốn.

Xem thêm:

>>> Hợp đồng góp vốn công chứng xong có được sửa đổi không?

>>> Có được đòi lại nhà đã góp vốn vào công ty không?

Kết luận

Việc góp vốn đất đang tranh chấp là hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất cao và không được pháp luật công nhận. Người có nhu cầu góp vốn cần đảm bảo đất không có tranh chấp, có đủ điều kiện pháp lý để thực hiện giao dịch. Trong trường hợp đất đang bị tranh chấp, tốt nhất là nên chờ giải quyết xong mới thực hiện góp vốn, hoặc lập thỏa thuận nguyên tắc rõ ràng, minh bạch để bảo vệ quyền lợi về sau.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán. Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669

Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội

Email: ccnguyenhue165@gmail.com