Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền không phải trường hợp hiếm gặp trong thực tế nhưng không phải ai cũng biết việc mua bán này có được pháp luật cho phép không. Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết vấn đề này.
Trước hết, cần phân biệt mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền và uỷ quyền mua chung cư. Đây là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau, trong đó:
+)Uỷ quyền mua bán chung cư: Khi cá nhân không thể tự mình mua, bán nhà chung cư, họ có thể uỷ quyền cho người khác thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư. Uỷ quyền trong trường hợp này không bao gồm chuyển quyền sở hữu tài sản sang người được uỷ quyền.
+)Mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền: Thay vì ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên lại ký hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên, phạm vi uỷ quyền trong trường hợp này không chỉ dừng ở “nhân danh thay người uỷ quyền thực hiện giao dịch” mà còn bao hàm cả chuyển quyền sở hữu.
Do đó, việc mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền về bản chất có thể coi là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bởi trong trường hợp có phát sinh việc chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên uỷ quyền cho bên được uỷ quyền.
Thông thường, phạm vi uỷ quyền của các hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp này sẽ ghi “toàn quyền định đoạt, sử dụng, quản lý căn hộ chung cư nêu trên.
2. Quy định về hợp đồng uỷ quyền.
Có thể thấy, đây là một hình thức giao dịch được sử dụng phổ biến trong thực tế mua bán chung cư. Nói đến lợi ích của việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền, chắc chắn không thể không nhấn mạnh đến tính nhanh chóng và tiện lợi của quy trình này. Khi thực hiện giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền, các bên tham gia chỉ cần ký kết một văn bản là hợp đồng uỷ quyền. Trong văn bản này, tất cả các quyền liên quan đến căn chung cư, bao gồm quyền sử dụng, định đoạt, và quản lý, đều được đề cập rõ ràng và chi tiết. Điều này giúp giảm bớt sự phức tạp trong quá trình giao dịch, tiết kiệm thời gian và công sức của các bên tham gia, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư khi cần thiết.
Do đó, nếu các bên chỉ muốn “mua bán sang tay” hoặc đầu tư mà không cần phải thực hiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận thì sẽ lựa chọn hình thức này. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, vì đây là một trong những hình thức “lách luật” nên nó sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
Trong quá trình giao dịch chung cư, thường xảy ra các trường hợp mua bán thông qua hợp đồng uỷ quyền khi các điều kiện cần thiết để thực hiện hợp đồng mua bán chưa được đáp ứng. Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro và hạn chế.
2.1 Căn chung cư chưa đủ điều kiện sang tên hoặc mua bán:
Thường khi căn hộ chung cư chưa đủ điều kiện để thực hiện mua bán, các bên thường lựa chọn ký hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư. Tuy nhiên, điều này đồng nghĩa với việc căn hộ chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chưa được bàn giao, chưa nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và thuế đất. Việc ký hợp đồng uỷ quyền sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, và người mua có thể phải chờ rất nhiều năm cho đến khi căn hộ đủ điều kiện.
2.2 Người mua không thể đứng tên trên giấy chứng nhận:
Trong trường hợp thực hiện uỷ quyền mua bán, người được uỷ quyền (người mua) không thể ký hợp đồng mua bán với bản thân mình, do đó, người mua sẽ phải ký hợp đồng với bên thứ ba. Sau khi bên thứ ba sang tên cho người mua, sau đó mới thực hiện mua bán hoặc tặng cho căn hộ chung cư cho người mua. Trong thời gian này, có thể xuất hiện nhiều rủi ro liên quan đến bên thứ ba không muốn bán hoặc có sự cản trở từ phía bên thứ ba.
2.3 Hợp đồng uỷ quyền có thể vô hiệu:
Hợp đồng uỷ quyền ban đầu có tính chất là sự kiện, trong đó người được uỷ quyền được trả thù lao hoặc thực hiện giao dịch thay người uỷ quyền. Tuy nhiên, nếu hợp đồng uỷ quyền có nội dung về việc chuyển quyền sở hữu, nó có thể vi phạm quy định về định nghĩa hợp đồng uỷ quyền và được xem xét là hợp đồng mua bán. Trong trường hợp này, hợp đồng uỷ quyền có thể bị vô hiệu, và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng sẽ bị ảnh hưởng.
2.4 Phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 lần:
Nhiều trường hợp thực hiện giao dịch thông qua hợp đồng uỷ quyền có thể dẫn đến việc tính thuế thu nhập cá nhân hai lần. Tổng cục Thuế đã hướng dẫn về cách tính thuế trong trường hợp này, và người uỷ quyền phải nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN.
Như vậy, việc sử dụng hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư, mặc dù nhanh chóng và tiện lợi, cần được thực hiện cẩn thận và rõ ràng để tránh các rủi ro và hạn chế phát sinh.
Trên đây là bài viết giải đáp về câu hỏi Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền được không?. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
DANH MỤC CÔNG CHỨNG
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch