Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuRất nhiều người khi thực hiện mua bán nhà đất đều băn khoăn liệu có trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực nhưng vẫn được pháp luật công nhận hay không? Đây là vấn đề quan trọng bởi nếu hợp đồng không đáp ứng điều kiện về hình thức thì rất dễ phát sinh tranh chấp và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên. Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
1. Trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng không công chứng vẫn được công nhận?
Trước hết cần khẳng định rằng, theo quy định hiện hành, để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có giá trị pháp lý và đủ điều kiện làm thủ tục sang tên Sổ đỏ thì các bên bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.
>>> Xem thêm: Công chứng văn bản thừa kế bất động sản có phải thủ tục bắt buộc không?
Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.
Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay diễn ra trước đây mà không thực hiện công chứng, chứng thực đều mặc nhiên bị vô hiệu.
Theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có 02 trường hợp nhận chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/8/2024 vẫn có thể được công nhận mà không cần xuất trình hợp đồng công chứng hoặc chứng thực.
* Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng đất trước 01/8/2024 nhưng đất chưa có Giấy chứng nhận
Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận, nhưng có giấy tờ thể hiện việc chuyển nhượng và có chữ ký của các bên liên quan thì vẫn có thể được xem xét cấp Sổ đỏ, miễn không thuộc trường hợp nêu tại mục (2) dưới đây.
Bao gồm các trường hợp:
– Đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/8/2024 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
– Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người thừa kế quyền sử dụng đất theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
* Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 nhưng đất đã có Giấy chứng nhận
Đối với trường hợp người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà thửa đất đã có Giấy chứng nhận, tuy nhiên bên nhận chuyển quyền chỉ giữ Giấy chứng nhận cùng giấy tờ chuyển nhượng hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất được lập trước đó thì vẫn có thể được xem xét đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Để được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này, người dân phải thực hiện đúng trình tự theo quy định như sau:
– Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai.
- Hợp đồng hoặc văn bản về việc chuyển quyền đối với trường hợp đã có hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền được lập hợp lệ nhưng bên chuyển nhượng không giao lại Sổ đỏ cho bên nhận chuyển nhượng.
- Nếu không có hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền theo quy định thì người sử dụng đất phải nộp đơn đăng ký biến động kèm bản gốc Sổ đỏ/Sổ hồng và giấy tờ chuyển nhượng có chữ ký của cả bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
– Bước 2: Niêm yết công khai và xác minh thông tin
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất sẽ thực hiện việc niêm yết công khai hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại trụ sở để xác minh tình trạng tranh chấp.
Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền về việc người nhận chuyển nhượng đang thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ.
Trong trường hợp không xác định được địa chỉ của bên chuyển nhượng để thông báo, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đăng thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng 03 lần. Chi phí đăng tải do người đề nghị cấp Sổ chi trả.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có làm việc thứ 7, chủ nhật không? Thời gian làm việc và những lưu ý cần biết
– Bước 3: Cấp Giấy chứng nhận nếu không có tranh chấp
Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày niêm yết công khai, nếu không phát sinh đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng.
Lưu ý, bên chuyển quyền có trách nhiệm nộp lại Giấy chứng nhận cũ. Nếu không nộp lại, cơ quan đăng ký đất đai vẫn tiến hành thủ tục hủy Giấy chứng nhận đã cấp trước đó theo quy định.
2. Duy nhất trường hợp không cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng sau ngày 01/8/2024
Như đã phân tích ở trên, dù áp dụng theo Luật Đất đai 2013 trước đây hay Luật Đất đai 2024 đang có hiệu lực thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực đều phải bảo đảm đầy đủ điều kiện về nội dung và hình thức.
Nói cách khác, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng gần như là điều kiện bắt buộc để hợp đồng được pháp luật công nhận và thực hiện thủ tục sang tên.
Tuy nhiên, theo điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 01/8/2024, chỉ duy nhất trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng chuyển nhượng mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Dù vậy, người dân cần đặc biệt lưu ý rằng, việc không công chứng không đồng nghĩa hợp đồng đương nhiên có hiệu lực. Trường hợp hợp đồng vi phạm quy định về hình thức, các bên phải chứng minh đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì Tòa án mới có căn cứ xem xét công nhận hiệu lực giao dịch theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Trên thực tế, việc yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực thường mất rất nhiều thời gian, công sức và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Vì vậy, để bảo đảm an toàn khi mua bán nhà đất, các bên nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực ngay từ đầu.
3. 4 rủi ro khi không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
3.1 Đã thanh toán đủ tiền nhưng đất vẫn chưa thuộc quyền sử dụng của bên mua
Theo quy định pháp luật đất đai, giao dịch chuyển nhượng chỉ chính thức phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Nếu các bên mua bán nhà đất là cá nhân, hộ gia đình nhưng không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì hồ sơ sẽ không đủ điều kiện thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Khi chưa đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa được công nhận về mặt pháp lý.
Điều này dẫn đến tình trạng dù bên mua đã thanh toán đầy đủ tiền nhưng quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn thuộc về bên bán.
3.2 Nguy cơ bị bên bán đòi lại đất
Nhà đất là tài sản có giá trị lớn và thường tăng giá theo thời gian. Trong nhiều trường hợp, mặc dù hai bên đã giao nhận tiền và bàn giao đất trên thực tế nhưng do hợp đồng không được công chứng nên chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.
Lợi dụng kẽ hở này, không ít trường hợp bên chuyển nhượng quay lại tranh chấp hoặc yêu cầu lấy lại đất, gây thiệt hại rất lớn cho bên nhận chuyển nhượng.
3.3 Không công chứng thì không thể sang tên trên Sổ đỏ
Việc sang tên Giấy chứng nhận là bước đặc biệt quan trọng vì đây là cơ sở xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp của người mua và bảo đảm quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Trong quy trình sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực là thành phần hồ sơ gần như bắt buộc.
Nếu thiếu giấy tờ này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ sang tên, trừ các trường hợp đặc biệt đã nêu tại mục 1 của bài viết.
3.4 Không đứng tên trên Sổ thì không thể chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn hoặc thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
Trong đó, một trong những điều kiện quan trọng nhất là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình; đất không có tranh chấp, không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng.
Do đó, nếu người mua không thể sang tên Sổ đỏ do thiếu hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực thì cũng sẽ không thể tiếp tục thực hiện các giao dịch như bán lại, tặng cho hay thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng.
Nói cách khác, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt đã được pháp luật cho phép, việc không công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý mà người dân cần đặc biệt lưu ý trước khi giao dịch.
>>> Có thể bạn quan tâm: Trường hợp nào được miễn tất cả các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh cho căn hộ chung cư năm 2026.
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng có hiệu lực không?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Công chứng ủy quyền mua bán nhà đất cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
>>> Khi có đồng sở hữu, công chứng mua bán nhà đất cần những điều kiện gì?
>>> Địa chỉ dịch thuật đa ngôn ngữ hiếm uy tín nhất tại Hà Nội
>>> Công chứng di chúc đối với người bị cụt tay được thực hiện thế nào?
>>> Nợ công là gì? Nguyên tắc quản lý nợ công theo quy định