Xây nhà sai vị trí đất thổ cư bị xử lý như thế nào?

Tình trạng xây dựng nhà ở, công trình không đúng vị trí đất thổ cư vẫn xảy ra trên thực tế. Hành vi này có thể khiến cá nhân, hộ gia đình phải chịu các hình thức xử phạt theo quy định pháp luật. Vậy xây nhà sai vị trí đất thổ cư bị xử phạt như thế nào? Có biện pháp khắc phục vi phạm hay không? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.

1. Xây nhà sai vị trí đất thổ cư được hiểu như thế nào?

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định loại đất có tên gọi chính thức là đất thổ cư. Đây là cách gọi thông dụng của người dân để chỉ đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất phải đúng mục đích. Đồng thời, theo khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, tuân thủ quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và thực hiện những quy định khác có liên quan.

Đối với thửa đất có cả diện tích đất ở và diện tích đất sử dụng vào mục đích khác, người sử dụng đất phải bảo đảm việc xây dựng nhà ở nằm trong phạm vi đất ở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.

Từ những quy định trên, có thể hiểu xây nhà sai vị trí đất thổ cư là trường hợp cá nhân, hộ gia đình xây dựng nhà ở trên phần đất không được công nhận là đất ở hoặc sử dụng đất không đúng mục đích đã được xác định. Tùy thuộc vào tính chất, mức độ vi phạm và hiện trạng sử dụng đất, hành vi này có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.

2. Xây nhà sai vị trí đất thổ cư bị xử lý như thế nào?

Theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hành vi xây dựng nhà ở trên đất không đúng mục đích sử dụng có thể bị xem xét xử phạt về hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khi đáp ứng các dấu hiệu vi phạm tương ứng.

Mức phạt cụ thể phụ thuộc vào loại đất bị sử dụng sai mục đích, diện tích vi phạm và các tình tiết liên quan theo quy định.

3. Cần lưu ý gì khi xây dựng nhà ở để tránh vi phạm pháp luật?

Xây dựng nhà ở không đúng vị trí đất ở là một trong những vấn đề có thể phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Để hạn chế nguy cơ bị xử phạt, người sử dụng đất, chủ đầu tư và chủ sở hữu đất cần chú ý những nội dung sau:

– Kiểm tra mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng: Cần xác định phần đất dự kiến xây nhà có được công nhận là đất ở hay không. Nếu diện tích đất dự định xây dựng không phải đất ở, người sử dụng đất cần kiểm tra điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024.

Theo quy định tại điều khoản này, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

“Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

…
5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.”

Trước đây, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, từ ngày 01/8/2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đối với các trường hợp thuộc khoản 5 Điều 116, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên quy hoạch được pháp luật quy định và đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất: Theo khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi chuyển mục đích, chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất mới.
• Tuân thủ trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất: Trường hợp có nhu cầu chuyển đất nông nghiệp hoặc loại đất khác sang đất ở, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục theo đúng quy định trước khi xây dựng công trình.

Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở, chủ đầu tư cần kiểm tra trường hợp công trình có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng hay không. Nếu thuộc diện phải có giấy phép, việc xây dựng phải tuân thủ nội dung giấy phép đã được cấp, bao gồm quy mô, số tầng và các yêu cầu liên quan. Việc xác định đúng vị trí xây dựng, mục đích sử dụng đất và điều kiện cấp phép ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro pháp lý trong quá trình xây dựng nhà ở.