Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuHiện nay, nhu cầu sinh sống tại các khu chung cư, đặc biệt ở các đô thị lớn ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, vào mùa mưa hoặc trong quá trình sử dụng, không ít căn hộ xảy ra tình trạng thấm, dột nước gây ảnh hưởng đến các căn hộ liền kề. Vậy khi chung cư bị dột, trách nhiệm sửa chữa sẽ thuộc về ai? Hãy cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu thông tin qua bài viết dưới đây.
Chung cư bị dột, ai là người phải chịu trách nhiệm?
Khoản 1 Điều 129 Luật Nhà ở 2023 quy định về trách nhiệm bảo hành nhà ở như sau:
Điều 129. Bảo hành nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung cấp thiết bị trong nhà ở phải thực hiện bảo hành theo thời gian do nhà sản xuất quy định.
Đối với trường hợp xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê mua thì bên bán hoặc bên cho thuê mua có trách nhiệm thực hiện bảo hành theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Đồng thời, bên bán hoặc bên cho thuê mua có quyền yêu cầu đơn vị thi công hoặc nhà cung cấp thiết bị thực hiện nghĩa vụ bảo hành theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Tại Hà Nội, có văn phòng công chứng nào hỗ trợ làm dịch vụ sổ đỏ trọn gói ngoài giờ hành chính không?
2. Nhà ở được tính thời hạn bảo hành kể từ thời điểm hoàn thành xây dựng và được nghiệm thu đưa vào sử dụng, cụ thể:
a) Nhà chung cư có thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng;
b) Nhà ở riêng lẻ có thời hạn bảo hành tối thiểu là 24 tháng.
[…]Từ quy định trên có thể thấy, đối với trường hợp căn hộ chung cư xảy ra tình trạng thấm, dột nước thì trách nhiệm sửa chữa sẽ được xác định theo từng trường hợp cụ thể:
– Trường hợp 1: Chung cư vẫn đang trong thời hạn bảo hành
Theo khoản 2 Điều 129 Luật Nhà ở 2023, thời hạn bảo hành đối với nhà chung cư tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày công trình hoàn thành và được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Do đó, nếu căn hộ chung cư bị thấm nước, dột mái hoặc rò rỉ do lỗi chất lượng công trình trong thời gian bảo hành thì bên bán hoặc đơn vị cho thuê mua căn hộ có trách nhiệm tiến hành sửa chữa, khắc phục.
Ngược lại, nếu nguyên nhân gây dột xuất phát từ lỗi sử dụng hoặc cải tạo của chính chủ căn hộ thì chủ căn hộ phải tự chịu trách nhiệm xử lý.
Đối với trường hợp việc thấm, dột xảy ra do căn hộ phía trên gây ảnh hưởng xuống căn hộ bên dưới thì chủ sở hữu căn hộ phía trên có nghĩa vụ sửa chữa và bồi thường thiệt hại phát sinh cho bên bị ảnh hưởng theo quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.
>>> Xem thêm: Phí công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán nhà được tính thế nào?
– Trường hợp 2: Nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành
Theo khoản 2 Điều 32 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định:
- Nếu hư hỏng phát sinh từ phần sở hữu riêng nhưng ảnh hưởng đến các căn hộ hoặc chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu căn hộ đó có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục. Trường hợp không thực hiện, đơn vị quản lý vận hành có thể tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước ngừng dịch vụ đối với căn hộ vi phạm.
- Nếu phần hư hỏng liên quan đến sở hữu chung nhưng nằm trong khu vực sở hữu riêng thì chủ căn hộ phải tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận hành tiếp cận, sửa chữa và xử lý sự cố.
Như vậy, nếu phần bị thấm hoặc dột thuộc phạm vi sở hữu riêng nhưng gây ảnh hưởng đến căn hộ khác thì chủ sở hữu phần diện tích đó phải có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục hậu quả.
Trong trường hợp không hợp tác sửa chữa, đơn vị quản lý hoặc người được giao quản lý vận hành chung cư có quyền đề nghị ngừng cấp điện, nước sinh hoạt theo quy định.
Lưu ý: Nếu nguyên nhân gây thấm dột xuất phát từ lỗi thi công không bảo đảm chất lượng công trình thì cả chủ sở hữu căn hộ và đơn vị thi công có thể phải cùng liên đới chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015.
Sửa chữa chung cư gây dột nhà hàng xóm thì bồi thường thế nào?
Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người quản lý hoặc người sử dụng nhà ở, công trình xây dựng phải chịu trách nhiệm bồi thường nếu tài sản của mình gây thiệt hại cho người khác.
Nếu thiệt hại xảy ra do lỗi của đơn vị thi công trong quá trình sửa chữa hoặc cải tạo căn hộ thì chủ căn hộ và đơn vị thi công sẽ phải liên đới thực hiện nghĩa vụ bồi thường.
Như vậy, trường hợp chủ căn hộ sửa chữa nhà làm phát sinh tình trạng thấm, dột sang căn hộ bên cạnh hoặc tầng dưới thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.
Khoản thiệt hại được xác định có thể bao gồm giá trị tài sản bị hư hỏng, tổn thất liên quan đến việc sử dụng tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn và khắc phục hậu quả cũng như các thiệt hại thực tế khác.
Về mức bồi thường, Điều 585 Bộ luật Dân sự quy định các bên có thể tự thỏa thuận về số tiền bồi thường, hình thức và phương thức thực hiện phù hợp với thiệt hại phát sinh.
Đáng chú ý, người gây ra tình trạng thấm, dột có thể được xem xét giảm mức bồi thường nếu lỗi xảy ra do vô ý và thiệt hại thực tế vượt quá khả năng kinh tế của họ.
Ngoài trách nhiệm dân sự, theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, người gây ra tình trạng thấm, dột tại căn hộ hoặc nhà chung cư còn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 10 – 20 triệu đồng.
>>> Xem thêm: Dự kiến từ ngày 1/1/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?
Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Chung cư bị dột, ai là người phải chịu trách nhiệm?”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thế nào?
>>> Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu năm 2026: Giấy tờ, chi phí bao nhiêu?
>>> Công chứng thừa kế có cần có mặt tất cả các đồng thừa kế không?
>>> Khi nào được công chứng tại nhà? Chi phí công chứng là bao nhiêu?
>>> Tại sao sơ yếu lý lịch lại quan trọng?
>>> Ai có thẩm quyền phê duyệt phương án chữa cháy năm 2026?