Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào theo quy định pháp luật?
Theo quy định hiện hành, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại căn nhà sau thời gian tối thiểu 05 năm, tính từ thời điểm đã hoàn tất việc thanh toán toàn bộ tiền mua, thuê mua. Vậy trong trường hợp bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm thì sẽ bị xử lý ra sao? Hãy cùng văn phòng công chứng Nguyễn Huệ tìm hiểu ngay sau bài viết dưới đây.
>>> Có thể bạn quan tâm: Top 10+ văn phòng công chứng uy tín nhất quận Đống Đa năm 2026 do khách hàng bình chọn.
1. Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng khi đã đủ 05 năm kể từ thời điểm người mua thanh toán xong toàn bộ giá trị căn nhà.
Trường hợp chưa đủ 05 năm nhưng có nhu cầu bán lại, người mua chỉ được phép chuyển nhượng cho một trong hai đối tượng sau:
Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội;
Người thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.
Như vậy, nếu việc mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm được thực hiện không đúng đối tượng nêu trên thì sẽ bị xử lý như sau:
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bị tuyên vô hiệu;
Bên mua buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Trường hợp không tự nguyện bàn giao, UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế thu hồi.
Quy định này được nêu rõ tại khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023, theo đó, các giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định về đối tượng hoặc điều kiện đều không có giá trị pháp lý; người mua, thuê mua phải hoàn trả lại nhà cho chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý. Việc xử lý tiền mua, thuê mua được thực hiện theo pháp luật dân sự và các quy định liên quan; việc cưỡng chế thu hồi do Chính phủ quy định.
Ngoài ra, theo Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi rao bán hoặc chuyển nhượng nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện còn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, cụ thể:
Phạt tiền từ 40 – 60 triệu đồng đối với hành vi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đáp ứng điều kiện theo Luật Nhà ở;
Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng đối với người thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở xã hội nhưng bán, cho thuê lại hoặc cho mượn trái quy định;
Đồng thời áp dụng biện pháp thu hồi nhà ở xã hội hoặc buộc hoàn trả lại tiền cho bên mua, thuê mua.
Lưu ý, mức phạt nêu trên áp dụng đối với tổ chức; trường hợp cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt của tổ chức theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
2. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm
Theo khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, để được chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm, cần đáp ứng các điều kiện sau:
Đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà ở xã hội theo hợp đồng.
>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là bao nhiêu?
– Đối với bên mua lại:
Chỉ được là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc các đối tượng đủ điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm:
Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ;
Hộ nghèo, hộ cận nghèo tại khu vực nông thôn và đô thị;
Hộ nghèo, cận nghèo ở khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu;
Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
Công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã;
Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân công an; công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
Cán bộ, công chức, viên chức;
Người đã từng trả lại nhà ở công vụ do không còn đủ điều kiện hoặc chuyển công tác, nhưng chưa từng bị thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm;
Người thuộc diện bị Nhà nước thu hồi nhà, đất nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở;
Học sinh, sinh viên các trường đại học, học viện, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập;
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
Ngoài các đối tượng trên, người mua nhà ở xã hội khi chưa đủ 05 năm không được phép bán lại cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác.
Một số lưu ý khi chuyển nhượng:
Nếu bán lại cho chủ đầu tư, người bán phải thực hiện thanh lý hợp đồng đã ký;
Nếu bán lại cho đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, phải thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại;
Giá bán tối đa không vượt quá giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư;
Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định pháp luật về thuế.
3. Thủ tục mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm
Căn cứ Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm được thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Bên mua là đơn vị quản lý nhà ở xã hội
Bước 1: Thực hiện thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư. Việc thanh lý phải được lập thành văn bản, có chữ ký, đóng dấu hoặc điểm chỉ của các bên liên quan.
Bước 2: Tiến hành công chứng hoặc chứng thực văn bản thanh lý hợp đồng. Trong văn bản, các bên có thể thỏa thuận giá bán lại nhưng không vượt quá giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm và khu vực có nhà ở.
Trường hợp 2: Bên mua là đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội
Bước 1: Người mua chuẩn bị hồ sơ chứng minh đủ điều kiện, bao gồm:
Đơn xin mua nhà ở xã hội;
Giấy xác nhận về thực trạng nhà ở, nơi cư trú và thu nhập;
Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư cho người mua lại. Văn bản cần thể hiện đầy đủ thông tin các bên, giá chuyển nhượng, quyền và nghĩa vụ liên quan.
Bước 3: Chủ đầu tư gửi hồ sơ của người mua đến UBND cấp xã để xem xét, xác nhận.
Bước 4: Thực hiện thanh toán tiền mua nhà theo đúng thỏa thuận và hợp đồng.
Bước 5: Thực hiện thủ tục cấp hoặc sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định pháp luật.
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào theo quy định pháp luật?“. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
