Nhà đất đang thế chấp có được công chứng mua bán không?
Trong giao dịch bất động sản, không ít trường hợp người bán đang sử dụng nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng để vay vốn nhưng vẫn muốn chuyển nhượng cho người khác. Điều này làm phát sinh thắc mắc: có được công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp không? Nếu vẫn ký kết thì hợp đồng có hiệu lực pháp lý không và rủi ro là gì? Bài viết dưới đây phân tích cụ thể căn cứ pháp luật, điều kiện thực hiện và ví dụ thực tế.
>>> Xem thêm: Không cần lo lắng về giấy tờ rườm rà khi đến phòng công chứng.
1. Nhà đất đang thế chấp có được phép mua bán không?
1.1. Nguyên tắc hạn chế quyền định đoạt đối với nhà đất đang thế chấp
Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có nghĩa vụ:
Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Như vậy:
Nhà đất đang thế chấp về nguyên tắc không được tự ý chuyển nhượng.
Việc mua bán chỉ hợp pháp khi:
✔ Được ngân hàng (bên nhận thế chấp) chấp thuận; hoặc ✔ Đã thực hiện giải chấp và xóa đăng ký thế chấp.
1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng:
Có Giấy chứng nhận;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên;
Đang trong thời hạn sử dụng đất.
Thực tế, đất đang đăng ký thế chấp vẫn được coi là đang bị ràng buộc quyền tài sản, nên không đủ điều kiện để hoàn tất thủ tục sang tên nếu chưa giải chấp.
2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp có được không?
2.1. Trường hợp không được công chứng nhà đất đang thế chấp
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu:
Tài sản đang bị thế chấp mà chưa có văn bản đồng ý của ngân hàng;
Hồ sơ không chứng minh được quyền định đoạt hợp pháp.
Theo Điều 44 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải từ chối khi hợp đồng vi phạm pháp luật.
Do đó, đa số văn phòng sẽ từ chối công chứng nhà đất đang thế chấp nếu chưa giải chấp.
2.2. Trường hợp được công chứng nhà đất đang thế chấp
Có thể công chứng trong hai tình huống:
(1) Đã giải chấp trước khi công chứng
Người bán tất toán khoản vay;
Thực hiện xóa đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai;
Nếu tự ý ký hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp mà không được ngân hàng đồng ý, giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.
3.2. Không sang tên được quyền sử dụng đất
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối sang tên khi vẫn còn đăng ký thế chấp trên hệ thống.
3.3. Nguy cơ phát sinh tranh chấp, mất tiền
Người mua có thể:
Bị ngân hàng xử lý tài sản để thu hồi nợ;
Khó đòi lại tiền nếu người bán mất khả năng thanh toán.
4. Cách xử lý an toàn khi mua bán nhà đất đang thế chấp
Ví dụ: Chị B thế chấp căn nhà tại ngân hàng để vay 2 tỷ đồng. Sau đó, chị B thỏa thuận bán nhà cho anh C với giá 3 tỷ đồng. Hai bên thống nhất dùng 2 tỷ đồng từ tiền mua nhà để tất toán khoản vay và xóa thế chấp trước khi công chứng hợp đồng mua bán. Sau khi ngân hàng xác nhận giải chấp, hợp đồng mua bán được công chứng hợp pháp và sang tên cho anh C.
Ngược lại, nếu anh C ký hợp đồng mua bán khi căn nhà vẫn đang thế chấp và không có văn bản đồng ý của ngân hàng, hợp đồng có nguy cơ bị vô hiệu.
6. Kết luận
✔ Nhà đất đang thế chấp không được tự ý mua bán nếu chưa có sự đồng ý của ngân hàng hoặc chưa giải chấp. ✔ Công chứng viên thường từ chối công chứng nếu tài sản còn thế chấp. ✔ Nên ưu tiên giải chấp trước khi ký hợp đồng để đảm bảo an toàn pháp lý. ✔ Người mua cần thẩm định kỹ hồ sơ để tránh rủi ro tranh chấp.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Văn bản công chứng di chúc và di chúc có vô hiệu trong trường hợp nào?
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
