Đặt cọc mua bán nhà đất liên quan đến quyết định thu hồi đất
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, không ít trường hợp các bên vẫn tiến hành đặt cọc mua bán nhà đất dù thửa đất đã hoặc đang có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đặt cọc trong bối cảnh này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt khi bên mua không nắm rõ tình trạng pháp lý của đất. Bài viết phân tích toàn diện các khía cạnh pháp lý xoay quanh đặt cọc nhà đất có quyết định thu hồi, giúp người đọc nhận diện rủi ro và cách xử lý phù hợp theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Mua bán đất nhưng chưa sang tên, nên xử lý tại văn phòng công chứngthế nào?
1. Quyết định thu hồi đất và tác động đến giao dịch đặt cọc
Quyết định thu hồi đất là văn bản hành chính do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, làm chấm dứt quyền sử dụng đất của người đang sử dụng theo trình tự, thủ tục luật định. Theo “Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai 2013”, đất có thể bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Khi đã có quyết định thu hồi, quyền định đoạt đối với thửa đất bị hạn chế nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện hợp đồng mua bán trong tương lai.
2. Đặt cọc nhà đất có quyết định thu hồi có hợp pháp không?
Theo “Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015”, đặt cọc là biện pháp bảo đảm nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, nếu đối tượng của hợp đồng mua bán trong tương lai không đủ điều kiện chuyển nhượng do đã có quyết định thu hồi, thì mục đích của việc đặt cọc có thể không đạt được. Trong nhiều trường hợp, hợp đồng đặt cọc có nguy cơ bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hoặc do đối tượng không thể thực hiện được theo “Điều 123 và Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015”.
3. Rủi ro pháp lý đối với bên mua khi đặt cọc
Bên mua là chủ thể chịu rủi ro lớn nhất khi đặt cọc nhà đất có quyết định thu hồi. Thứ nhất, nguy cơ mất toàn bộ tiền đặt cọc nếu hợp đồng đặt cọc bị xác định là vô hiệu nhưng các bên không thỏa thuận rõ hậu quả pháp lý. Thứ hai, bên mua không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Nhà nước thu hồi, kể cả khi đã thanh toán tiền hoặc ký kết hợp đồng mua bán sau đó. Thứ ba, việc đòi lại tiền đặt cọc trên thực tế thường kéo dài, phát sinh tranh chấp và chi phí tố tụng.
Trong trường hợp bên bán biết rõ đất đã có quyết định thu hồi nhưng vẫn nhận tiền đặt cọc, hành vi này có thể bị xem xét là cung cấp thông tin không trung thực, vi phạm nghĩa vụ thiện chí, trung thực trong giao dịch dân sự theo “Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015”. Nếu có dấu hiệu gian dối nhằm chiếm đoạt tiền đặt cọc, bên bán còn có thể đối mặt với trách nhiệm bồi thường thiệt hại, thậm chí trách nhiệm hình sự tùy mức độ vi phạm.
5. Công chứng hợp đồng đặt cọc trong trường hợp đất có quyết định thu hồi
Công chứng hợp đồng đặt cọc không làm hợp pháp hóa một giao dịch có đối tượng trái quy định pháp luật. Theo “Luật Công chứng 2014”, công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng có nội dung vi phạm pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội. Do đó, đối với nhà đất đã có quyết định thu hồi, khả năng được công chứng hợp đồng đặt cọc trên thực tế là rất hạn chế, hoặc nếu công chứng thì vẫn tiềm ẩn nguy cơ vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.
6. Hướng xử lý an toàn khi phát hiện đất có quyết định thu hồi
Khi phát hiện thửa đất dự kiến đặt cọc đã có quyết định thu hồi, giải pháp an toàn nhất là không tiếp tục giao dịch. Trường hợp vẫn cân nhắc đặt cọc, cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến việc thu hồi, phương án bồi thường và tái định cư (nếu có). Đồng thời, các bên phải thỏa thuận rõ hậu quả pháp lý của việc không thể ký hợp đồng mua bán chính thức, đặc biệt là nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại.
7. Một số lưu ý pháp lý quan trọng
Thực tiễn cho thấy nhiều tranh chấp phát sinh từ việc người mua chỉ dựa vào thông tin một chiều từ bên bán hoặc môi giới. Do đó, trước khi đặt cọc, bên mua cần chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch, quyết định thu hồi tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Việc tham vấn luật sư hoặc công chứng viên ngay từ giai đoạn đặt cọc là cần thiết để hạn chế tối đa rủi ro pháp lý có thể xảy ra.
Kết luận
Đặt cọc nhà đất có quyết định thu hồi là giao dịch tiềm ẩn rủi ro cao và dễ phát sinh tranh chấp phức tạp. Việc hiểu rõ bản chất pháp lý của quyết định thu hồi đất, giới hạn của hợp đồng đặt cọc và vai trò của công chứng sẽ giúp các bên đưa ra quyết định thận trọng, đúng pháp luật. Trong mọi trường hợp, ưu tiên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và có sự tư vấn chuyên môn là chìa khóa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
