Trong các giao dịch bất động sản, yếu tố pháp lý của thửa đất quyết định trực tiếp đến tính an toàn của hợp đồng. Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua vẫn tiến hành giao dịch đối với nhà đất đang tranh chấp vì giá rẻ hoặc tin tưởng thỏa thuận riêng. Vậy nhà đất đang tranh chấp có công chứng mua bán được không? Việc công chứng trong trường hợp này tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nào? Bài viết dưới đây phân tích cụ thể căn cứ pháp luật, thực tiễn áp dụng và ví dụ minh họa để người dân hiểu rõ.
>>> Xem thêm: Cần công chứng hợp đồng, di chúc, ủy quyền? Hãy liên hệ văn phòng công chứng ngay hôm nay.
1. Nhà đất đang tranh chấp là gì? Khi nào được xác định là nhà đất đang tranh chấp?
1.1. Khái niệm nhà đất đang tranh chấp
Nhà đất đang tranh chấp là bất động sản phát sinh mâu thuẫn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền định đoạt giữa hai hay nhiều chủ thể, được thể hiện qua:
Có đơn khiếu nại, khởi kiện gửi cơ quan có thẩm quyền;
Có văn bản hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành;
Có vụ án đang được Tòa án thụ lý;
Có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (kê biên, cấm chuyển dịch).
1.2. Căn cứ pháp lý xác định điều kiện chuyển nhượng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng khi đáp ứng đủ các điều kiện:
Có Giấy chứng nhận; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện chuyển nhượng, đồng nghĩa không đủ điều kiện để công chứng hợp đồng mua bán.
2. Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đang tranh chấp có được không?
2.1. Công chứng nhà đất đang tranh chấp là không hợp pháp
Theo Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch.
Cụ thể, khoản 4 Điều 44 Luật Công chứng 2014 quy định:
Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật hoặc có dấu hiệu tranh chấp.
Do đó, khi phát hiện nhà đất đang TC, văn phòng công chứng bắt buộc phải từ chối công chứng hợp đồng mua bán.
2.2. Hậu quả pháp lý nếu vẫn cố tình công chứng nhà đất đang tranh chấp
Trường hợp che giấu tranh chấp hoặc cung cấp thông tin sai:
Hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (vi phạm điều cấm của luật);
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Phát sinh tranh chấp kéo dài, thiệt hại tài chính.
>>> Xem thêm: Giải pháp tối ưu cho người bận rộn chính là Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh và chuyên nghiệp.
3. Những rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất đang tranh chấp
3.1. Rủi ro hợp đồng mua bán nhà đất đang tranh chấp bị vô hiệu
Do không đủ điều kiện chuyển nhượng, hợp đồng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu, làm mất toàn bộ hiệu lực pháp lý.
3.2. Không sang tên được sổ đỏ đối với nhà đất đang tranh chấp
Theo Điều 95 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, hồ sơ đăng ký sang tên bắt buộc phải có hợp đồng hợp pháp. Nếu đất đang tranh chấp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối giải quyết.
3.3. Rủi ro bị kê biên, thu hồi hoặc hủy giao dịch
Khi tranh chấp được Tòa án thụ lý, tài sản có thể bị:
Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
Phong tỏa, kê biên;
Cấm chuyển dịch quyền sở hữu.
Người mua không được bảo vệ quyền lợi.
3.4. Phát sinh trách nhiệm bồi thường và tranh chấp phức tạp
Người mua có thể phải khởi kiện đòi tiền, mất thời gian, chi phí, khó thi hành án.
4. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ: Ông A ký hợp đồng mua mảnh đất của bà B năm 2022. Sau khi đặt cọc, ông A phát hiện thửa đất đang bị người em của bà B khởi kiện tranh chấp thừa kế tại Tòa án. Văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán do nhà đất đang TC. Sau đó, vụ án kéo dài gần 2 năm khiến ông A không thể nhận đất cũng không đòi lại tiền đặt cọc ngay.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn người dân cách tiếp cận thông tin tại chính quyền để Kiểm tra sổ đỏ giả
5. Kết luận
✔ Nhà đất đang TC không đủ điều kiện chuyển nhượng và không được công chứng mua bán. ✔ Mọi giao dịch cố tình thực hiện đều tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu. ✔ Người mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý trước khi giao dịch. ✔ Chỉ nên ký hợp đồng khi tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
