Trường hợp nào được đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay?
Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay thường xảy ra khi thửa đất chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng hoặc do các bên không nắm rõ quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng. Trên thực tế, hình thức giao dịch này vẫn khá phổ biến.
Trong nhiều trường hợp, bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan muốn lấy lại quyền sử dụng đất và hoàn trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng. Để thực hiện, các bên có thể tự thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo quy định pháp luật.
>>> Xem thêm: Các bước kiểm tra sổ đỏ thật giả cực đơn giản tiết kiệm chi phí, chỉ trong 1 phút ngay tại nhà dành mà người dân cần biết.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu thì:
Giao dịch không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập;
Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Trường hợp không thể hoàn trả bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền tương ứng với giá trị đã nhận.
Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, việc “đòi lại” đất mua bán bằng giấy viết tay vẫn có thể thực hiện được nếu có căn cứ yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu hoặc do việc chuyển nhượng không thể hoàn tất thủ tục sang tên.
Dưới đây là những trường hợp cụ thể có quyền đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay.
1. Chuyển nhượng khi không đủ điều kiện theo quy định pháp luật
a) Bên chuyển nhượng không đủ điều kiện chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định (trừ một số trường hợp đặc biệt);
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết hợp pháp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
Đất vẫn còn thời hạn sử dụng;
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Chỉ cần vi phạm một trong các điều kiện trên, đặc biệt là trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, thì bên chuyển nhượng hoặc người có quyền lợi liên quan có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, từ đó đòi lại quyền sử dụng đất.
b) Bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện nhận chuyển nhượng
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải không thuộc trường hợp bị pháp luật cấm nhận chuyển nhượng.
Ví dụ: người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Nếu vẫn thực hiện giao dịch bằng giấy viết tay thì có căn cứ để yêu cầu tuyên vô hiệu và đòi lại đất.
>>> Xem ngay: Có thể sử dụng dịch vụ sổ đỏ cho đất đang tranh chấp được không?
2. Tự ý bán đất hộ gia đình khi chưa có sự đồng ý của các thành viên
Đối với đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình, việc chuyển nhượng phải có sự đồng ý của các thành viên có chung quyền sử dụng đất theo quy định.
Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp chủ hộ hoặc một thành viên tự ý bán đất khi chưa có văn bản đồng ý được công chứng hoặc chứng thực của các thành viên khác.
Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, đối với quyền sử dụng đất chung không phân chia được theo phần, các thành viên phải cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền hợp pháp cho người đại diện.
Do đó, nếu việc chuyển nhượng được thực hiện không có sự đồng ý hợp lệ của các thành viên còn lại, thì các thành viên này có quyền yêu cầu lấy lại quyền sử dụng đất.
3. Vợ hoặc chồng tự ý chuyển nhượng nhà đất là tài sản chung
Theo khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, việc định đoạt nhà, đất là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả hai bên.
Trường hợp một bên vợ hoặc chồng tự ý ký giấy bán đất mà không có sự đồng ý của người còn lại thì bên bị xâm phạm quyền lợi có quyền yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu, từ đó đòi lại nhà, đất đã chuyển nhượng.
4. Hợp đồng mua bán đất không được công chứng hoặc chứng thực
Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Nếu hợp đồng mua bán đất chỉ lập bằng giấy viết tay, không công chứng hoặc chứng thực thì về nguyên tắc là không có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo đó, chỉ được yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức khi các bên chưa thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Ngược lại, nếu đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện từ hai phần ba nghĩa vụ trở lên (thường là đã thanh toán ít nhất 2/3 giá trị hợp đồng) thì không thể yêu cầu tuyên vô hiệu chỉ vì lý do không công chứng để đòi lại đất.
Kết luận
Việc đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay không phải lúc nào cũng thực hiện được, mà phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Chỉ khi có căn cứ cho thấy giao dịch vi phạm điều kiện về chủ thể, hình thức hoặc quyền định đoạt theo quy định pháp luật thì mới có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và hoàn trả lại quyền sử dụng đất.
Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Trường hợp nào được đòi lại đất mua bán bằng giấy viết tay?“. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
Đường dây nóng: 0966.22.7979
Email: ccnguyenhue165@gmail.com
XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:
>>> Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà đất được thực hiện qua mấy bước?
>>> Có cần công chứng giấy uỷ quyền trong hợp đồng ủy quyền đăng ký hộ tịch và định đoạt bất động sản không?
>>> Quy trình và dịch vụ sổ đỏ đối với đất thổ cư, đất phân lô được thực hiện thế nào?
>>> Thủ tục công chứng di chúc hợp pháp và giấy tờ cần chuẩn bị năm 2025 mà bạn cần lưu ý.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
