Các trường hợp không thể công chứng hợp đồng chia tách nhà đất theo luật định
Việc chia tách nhà đất và công chứng hợp đồng là bước quan trọng để xác lập quyền sử dụng đất, cấp sổ đỏ riêng, hoặc chuyển nhượng tài sản. Tuy nhiên, không phải lúc nào việc chia tách cũng được pháp luật cho phép. Có nhiều trường hợp không thể công chứng chia tách nhà đất do vướng quy định pháp lý, quy hoạch hoặc điều kiện sở hữu không phù hợp. Bài viết sau sẽ chỉ rõ các trường hợp bị hạn chế hoặc từ chối công chứng, căn cứ pháp lý liên quan, và cung cấp ví dụ minh họa để bạn đọc dễ hình dung.
>>> Xem thêm: Bên mua cần làm gì để đảm bảo quyền lợi sau khi Công chứng tách thửa?
1. Vai trò của công chứng trong chia tách nhà đất
Công chứng là thủ tục xác nhận tính pháp lý của các hợp đồng, văn bản liên quan đến chia tách quyền sử dụng đất và nhà ở. Theo quy định tại Điều 41 – Luật Công chứng 2014, mọi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chia tách bất động sản giữa các cá nhân bắt buộc phải được công chứng để đảm bảo hiệu lực thi hành.
Tuy nhiên, không phải hồ sơ nào cũng được công chứng viên tiếp nhận. Có những trường hợp theo luật định buộc phải từ chối công chứng chia tách nhà đất.
2. Căn cứ pháp lý về điều kiện chia tách và công chứng
Luật Đất đai 2013, Điều 188, 190: Điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất và hạn chế tách thửa
Luật Công chứng 2014, Điều 43: Quyền từ chối công chứng khi hợp đồng vi phạm pháp luật
Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 75: Quy định về tách thửa đất
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Ghi nhận thay đổi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyết định riêng của từng địa phương (ví dụ: TP.HCM ban hành Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách)
3. Các trường hợp không thể công chứng chia tách nhà đất theo quy định
3.1. Diện tích tách thửa không đủ theo quy định địa phương
Mỗi tỉnh, thành phố đều có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu sau chia tách. Nếu phần đất dự kiến tách không đạt diện tích tối thiểu hoặc mặt tiền không đảm bảo, công chứng viên có quyền từ chối công chứng hợp đồng chia tách.
Ví dụ: Tại TP.HCM, đất ở đô thị phải có diện tích tối thiểu 50m² và mặt tiền 4m. Nếu tách thành thửa 40m² thì hồ sơ chia tách bị từ chối công chứng và cả cơ quan địa chính cũng không chấp nhận xử lý.
3.2. Nhà đất nằm trong quy hoạch treo hoặc dự án công cộng
Theo khoản 2 Điều 49 – Luật Đất đai 2013, nếu nhà đất nằm trong vùng quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và chưa có kế hoạch sử dụng trong 3 năm, thì người sử dụng đất vẫn không được tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng.
Công chứng viên sẽ từ chối ký hợp đồng chia tách nếu thửa đất thuộc diện này.
3.3. Đất có tranh chấp, đang bị kê biên, bị hạn chế quyền sử dụng nên không thể công chứng chia tách
Theo khoản 1 Điều 188 – Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chia tách khi:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Không có tranh chấp
Không bị kê biên để thi hành án
Không bị hạn chế quyền sử dụng theo quy định pháp luật
>>> Xem thêm: Có thể dùng giấy công chứng tại văn phòng công chứng để sang tên xe không?
Nếu tài sản đang bị kê biên, đang tranh chấp tại tòa án, hoặc chưa có bản án phân chia, công chứng viên có quyền từ chối công chứng.
Ví dụ: Hai anh em đang tranh chấp mảnh đất cha mẹ để lại nhưng chưa phân chia theo bản án. Một bên tự ý chia và yêu cầu công chứng – hồ sơ bị từ chối do đất chưa được định đoạt rõ ràng.
3.4. Không đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp nên không thể công chứng chia tách
Nếu người yêu cầu chia tách không cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), hoặc đang sử dụng đất bằng “giấy tay”, hồ sơ công chứng sẽ bị từ chối vì không đủ điều kiện pháp lý.
Trường hợp phổ biến là đất được thừa kế nhưng chưa làm thủ tục khai nhận di sản – công chứng viên không thể xác nhận chia tách nếu chưa có quyết định phân chia tài sản hợp pháp.
3.5. Tách đất xây dựng nhưng không đảm bảo hạ tầng kỹ thuật
Một số địa phương quy định việc chia tách đất phải đảm bảo lối đi, hạ tầng kỹ thuật, không gây cản trở giao thông hoặc ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị. Nếu phần tách không có lối đi ra đường công cộng, hoặc đường rộng dưới 2m, việc công chứng sẽ bị từ chối.
Ví dụ: Ông L muốn chia 200m² đất thành 3 lô nhưng cả 3 không có lối đi riêng, chỉ có lối đi chung bằng miệng. Văn phòng công chứng từ chối tiếp nhận do không đảm bảo điều kiện hạ tầng.
4. Hệ quả nếu cố tình ký hợp đồng chia tách không đúng điều kiện
Hợp đồng công chứng có thể bị tuyên vô hiệu nếu vi phạm pháp luật (theo Điều 122 – Bộ luật Dân sự 2015)
Không thể thực hiện đăng ký tách thửa, chuyển nhượng hoặc cấp sổ đỏ
Rủi ro tranh chấp giữa các bên sử dụng đất chung
Có thể bị xử phạt hành chính nếu tự ý xây dựng hoặc sử dụng đất trái quy định
5. Cách kiểm tra điều kiện công chứng chia tách trước khi lập hợp đồng
Kiểm tra quy hoạch tại phòng tài nguyên môi trường cấp huyện
Đo đạc sơ đồ kỹ thuật, xác định diện tích – mặt tiền theo quy định
Xem lại sổ đỏ để đảm bảo tên chủ sở hữu và không có ghi chú hạn chế giao dịch
Nếu có yếu tố thừa kế, cần hoàn thành thủ tục khai nhận di sản trước khi chia tách
6. Ví dụ minh họa thực tế không thể công chứng chia tách
Ví dụ 1: Gia đình chị K muốn chia 80m² đất tại Bình Tân thành 2 lô 40m² cho hai người con. Khi đến công chứng, văn phòng từ chối vì diện tích sau chia không đạt mức tối thiểu theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND. Cả gia đình sau đó phải điều chỉnh thành 1 thửa đứng tên chung để tránh vi phạm.
Ví dụ 2: Anh M nhận thừa kế 1 phần đất từ cha mình nhưng chưa làm thủ tục khai nhận di sản. Anh yêu cầu công chứng hợp đồng chia tách cho các anh chị em khác. Công chứng viên từ chối và yêu cầu phải có văn bản thừa kế được công chứng trước khi chia đất.
Việc chia tách nhà đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về diện tích, quy hoạch, giấy tờ hợp pháp và tình trạng pháp lý của tài sản. Những trường hợp không thể công chứng chia tách nhà đất thường là do thiếu điều kiện cơ bản, hoặc vi phạm quy định hiện hành. Do đó, bạn nên kiểm tra kỹ thông tin trước khi thực hiện giao dịch và nên tìm đến các tổ chức công chứng uy tín để được tư vấn cụ thể.
Nếu bạn cần xác minh điều kiện tách đất hoặc hỗ trợ công chứng đúng quy định, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 để được hướng dẫn chi tiết, chính xác và nhanh chóng.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
