Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, đất ao sang đất ở

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa nắm rõ cách xác định tiền sử dụng đất phải nộp trong từng trường hợp cụ thể. Dưới đây là quy định chi tiết về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất hết bao nhiêu tiền?

Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, đất ao sang đất ở

Theo Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Nguyên tắc chung khi tính tiền sử dụng đất

Việc xác định tiền sử dụng đất phải tuân theo một số nguyên tắc cơ bản sau:

• Chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất chỉ được áp dụng một lần đối với mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân và chỉ tính trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn.
• Nếu sau đó tiếp tục chuyển mục đích sử dụng đất trên chính thửa đất đó hoặc trên thửa đất khác thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ được tính bằng 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp có nhiều thửa đất

Đối với hộ gia đình hoặc cá nhân có nhiều thửa đất (kể cả nằm tại nhiều tỉnh, thành phố khác nhau) và được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định thì:

• Người sử dụng đất được quyền chọn một thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này.
• Nội dung lựa chọn phải được cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình.

>>> Xem thêm: Lệ phí trước bạ được tính như thế nào? Những trường hợp nào được miễn các loại thuế phí khi làm dịch vụ sang tên sổ đỏ trọn gói tại Hà Nội?

Lưu ý: 
Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình hoặc cá nhân đã được hưởng chính sách này nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác thì:

• Thông tin sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm cho phép chuyển mục đích.
• Số tiền đã nộp trước đó (nếu có) sẽ được khấu trừ vào số tiền phải nộp lại.
• Người sử dụng đất còn phải nộp khoản tiền chậm nộp tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện và chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Thời điểm bắt đầu tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất

Việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất, lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách ưu đãi cũng như xác định hạn mức giao đất ở được tính từ ngày 01/8/2024.

>>> Xem thêm: Chứng thực là gì? Phân biệt chứng thực và công chứng mới nhất

Cách xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất

Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất bao gồm:

• Giá đất ở;
• Giá đất nông nghiệp.

Hai loại giá này được xác định theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cách xác định hạn mức giao đất ở

Hạn mức giao đất ở để tính tiền sử dụng đất được xác định dựa trên quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Một số nguyên tắc cần lưu ý:

• Hạn mức giao đất ở được tính cho từng hộ gia đình hoặc cá nhân.
• Trường hợp hộ gia đình được tách hộ hợp pháp thì mỗi hộ được xem là một đối tượng sử dụng đất riêng để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp nhiều người cùng sử dụng một thửa đất

Khi nhiều hộ gia đình hoặc cá nhân cùng có quyền sử dụng một thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức được thực hiện như sau:

• Nếu được phép tách thửa: diện tích trong hạn mức được xác định theo từng thửa đất sau khi cấp Giấy chứng nhận. Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được áp dụng hạn mức một lần duy nhất.
• Nếu không được tách thửa: diện tích trong hạn mức sẽ được xác định theo hạn mức giao đất ở của người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, hạn mức giao đất ở của hộ gia đình khi tính tiền sử dụng đất sẽ áp dụng theo hạn mức dành cho cá nhân tại địa phương, không phụ thuộc vào số lượng thành viên trong hộ.

Công thức tính tiền sử dụng đất phải nộp

Theo Điều 20 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp được xác định như sau:

• Trường hợp không được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì số tiền phải nộp được tính theo quy định tại các điều liên quan của Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc được trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thì tiền phải nộp được xác định theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo quy định – Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có) – Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trừ (nếu có).

Như vậy, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được hưởng chính sách tính tiền sử dụng đất ưu đãi một lần duy nhất trên một thửa đất đã lựa chọn. Từ những lần chuyển mục đích tiếp theo, tiền sử dụng đất sẽ được tính 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

Theo Điều 15 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có nhiều trách nhiệm nhằm bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, bao gồm:

• Ban hành chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tạo việc làm cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị ảnh hưởng do chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi cơ cấu kinh tế.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi đủ điều kiện theo quy định.
• Thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích chung.
• Tuyên truyền, phổ biến pháp luật, hướng dẫn thủ tục hành chính và hỗ trợ pháp lý cho người dân trong quá trình thực hiện các quy định về đất đai.
• Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Những quy định này nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giúp việc quản lý và sử dụng đất đai được thực hiện minh bạch, hiệu quả hơn.

>>> Xem thêm: Hiểu thế nào là di chúc miệng? Quy định của pháp luật hiện hành 2026 về hiệu lực của di chúc miệng.

Như vậy, trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề “Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn, đất ao sang đất ở”. Ngoài ra, nếu có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý, quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012, có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
3. Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
4. Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
5. Xem thêm…

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM CÁC TỪ KHÓA TÌM KIẾM:

>>> Công chứng văn bản chấm dứt hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thế nào?

>>> Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu năm 2026: Giấy tờ, chi phí bao nhiêu?

>>> Công chứng thừa kế có cần có mặt tất cả các đồng thừa kế không?

>>> Dự kiến từ ngày 1/1/2025, có thể kiểm tra Sổ đỏ thật giả bằng mã QR?

>>> Các con số trong mã định danh bất động sản thể hiện thông tin gì?