Trong thực tế, không ít giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện bằng hình thức viết tay, không qua công chứng, thường gọi là đất giấy tay. Nhiều người cho rằng chỉ cần hai bên ký nhận, giao tiền là đủ giá trị pháp lý. Tuy nhiên, việc mua bán đất giấy tay tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp hoặc khi thực hiện thủ tục sang tên. Bài viết dưới đây phân tích rõ các rủi ro pháp lý của việc công chứng hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay, kèm căn cứ pháp luật và ví dụ minh họa thực tế.
>>> Xem thêm: Uy tín được khẳng định qua hàng nghìn giao dịch tại văn phòng công chứng.
1. Đất giấy tay là gì? Mua bán đất giấy tay có được pháp luật công nhận không?
1.1. Khái niệm đất giấy tay
Đất giấy tay là cách gọi phổ biến đối với các thửa đất được mua bán, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Hợp đồng mua bán đất giấy tay thường chỉ thể hiện:
Thông tin bên bán – bên mua;
Diện tích đất;
Giá chuyển nhượng;
Thời điểm giao tiền, giao đất;
Chữ ký các bên.
1.2. Căn cứ pháp lý về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất phải tuân thủ điều kiện về hình thức theo pháp luật đất đai.
Như vậy, về nguyên tắc, mua bán đất giấy tay không đáp ứng điều kiện về hình thức, nên tiềm ẩn nguy cơ bị tuyên vô hiệu.
2. Công chứng mua bán đất giấy tay có thực hiện được không?
2.1. Công chứng đất giấy tay gặp khó khăn gì?
Trên thực tế, văn phòng công chứng không công chứng trực tiếp giấy tay mua bán đất, bởi:
Không có hồ sơ pháp lý đầy đủ về quyền sử dụng đất;
Không đảm bảo tính xác thực của giao dịch;
Không đủ căn cứ xác định quyền sở hữu hợp pháp của bên bán.
Muốn công chứng hợp đồng mua bán đất hợp pháp, các bên phải:
Lập hợp đồng mới đúng mẫu;
Xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Kiểm tra tình trạng pháp lý thửa đất.
2.2. Trường hợp đặc biệt đất giấy tay được công nhận
Một số trường hợp giao dịch đất giấy tay được xem xét công nhận nếu:
Giao dịch thực hiện trước ngày 01/7/2014;
Có đủ chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền, giao đất ổn định;
Căn cứ: Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP và thực tiễn xét xử.
Tuy nhiên, thủ tục hợp thức hóa rất phức tạp và không phải trường hợp nào cũng được chấp nhận.
>>> Xem thêm: Bạn đang bối rối với thủ tục chuyển nhượng? Dịch vụ sang tên sổ đỏ sẽ hỗ trợ từ A–Z.
3. Những rủi ro pháp lý lớn khi mua bán đất giấy tay
3.1. Rủi ro đất giấy tay bị tuyên vô hiệu
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vi phạm về hình thức có thể bị tuyên vô hiệu.
Hệ quả:
Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
Người mua có nguy cơ mất đất, mất chi phí đầu tư.
3.2. Không sang tên được sổ đỏ đối với đất giấy tay
Theo Điều 95 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, sang tên quyền sử dụng đất phải có hợp đồng công chứng.
Nếu chỉ có giấy tay:
Không đủ hồ sơ đăng ký biến động;
Không được cấp Giấy chứng nhận mới.
3.3. Tranh chấp đất giấy tay rất khó bảo vệ quyền lợi
Các tranh chấp thường gặp:
Bên bán bán trùng cho nhiều người;
Người thừa kế phủ nhận giao dịch;
Đất bị kê biên, thế chấp trước đó;
Chữ ký bị chối bỏ.
Giấy tay có giá trị chứng cứ thấp, khó bảo vệ quyền lợi trước Tòa án.
3.4. Không được bồi thường đầy đủ khi Nhà nước thu hồi đất giấy tay
Theo pháp luật đất đai, người được bồi thường là người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Người mua đất giấy tay có thể không được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
4. Ví dụ minh họa thực tế về rủi ro pháp lý khi mua bán đất giấy tay
Ví dụ: Năm 2015, ông H mua 200 m² đất của bà T bằng giấy viết tay, giao đủ tiền nhưng chưa sang tên. Năm 2023, bà T thế chấp sổ đỏ cho ngân hàng và mất khả năng trả nợ. Ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, ông H không được công nhận quyền sử dụng đất vì hợp đồng giấy tay không có giá trị pháp lý.
>>> Xem thêm: Nếu bạn muốn làm sổ nhanh – chuẩn – đúng luật, đừng bỏ qua Thủ tục làm sổ đỏ.
5. Kết luận
✔ Đất giấy tay tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn. ✔ Mua bán đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. ✔ Không nên thực hiện giao dịch mua bán bằng giấy tay. ✔ Trường hợp đã mua đất giấy tay cần sớm làm thủ tục hợp thức hóa nếu đủ điều kiện.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
